Как разделить имущество в ипотеке?

Можно ли разделить имущество в ипотеке?

Ипотека представляет собой заем денежных средств в кредитном учреждении на приобретение жилой недвижимости, где залогом выступает купленное жилье. В настоящее время ипотечные кредиты пользуются все большей популярностью среди молодых семейных пар. Но не все граждане осведомлены о том, что делать с ипотекой в случае распада брака. Об этом речь пойдет в настоящей статье.

Как разделить имущество в ипотеке при разводе супругов?

Как известно, после расторжения брачных уз, все совместно нажитое имущество подлежит разделению между мужем и женой. По закону, разделу подлежат также и долговые обязательства супругов, возникшие в течение семейной жизни (период брака).

Даже если задолженности перед кредитными учреждениями оформлены на имя одного из супругов. Состоя в официальных брачных отношениях, все долговые обязательства равномерно распределяются на обоих супругов, т. к.

на одного оформляется кредит, а второй супруг автоматически становится созаемщиком.

Если при разводе требуется разделить имущество в ипотеке, то это возможно осуществить несколькими способами:

Продажа имущества, взятого в кредит супругами. Провести сделку купли-продажи жилья в ипотеке возможно, но только с согласия кредитного органа, выдавшего данный займ. Все сделки-купли продажи недвижимых объектов подлежат нотариальному заверению, и если будет отсутствовать разрешение банка, то договор будет признан недействительным, т. к.

Если сделка заключена, то бывшие супруги гасят оставшуюся задолженность по кредиту, а излишние денежные средства разделяют поровну между собой.

Составить брачный договор. Данный контракт необходимо оформить до вступления в брак. В его тексте нужно указать, что в случае распада брака, долговые обязательства по ипотеке возлагаются целиком на одного супруга (например, на мужа).

Отказаться от притязаний на имущество в ипотеке. При бракоразводном процессе, один из супругов вправе написать отказ от ипотечного имущества. Оформленный документ будет означать, что, например, жена после развода не претендует на долю собственности в данном жилье, а соответственно полностью освобождается от уплаты займа.

Оформить соглашение, основанное на мирной договоренности бывших мужа и жены. Перед составлением документа, необходимо уведомить кредитное учреждение. Текст соглашения должен описывать правила, условия и нюансы внесения оплаты в счет долга за имущество в ипотеке.

Скачать образец соглашения о разделе имущества при разводе можно по ссылке. Ознакомившись с представленным примером, супругам будет легче составить свою договоренность, указав там индивидуальные сведения.

Обращение в суд. В данное государственное учреждение стоит направлять обращение о разделе имущества в ипотеке, если супруги не могут добровольно разрешить данную ситуацию, или у них имеются несовершеннолетние дети.

Если есть дети

В случае, когда у пары имеются несовершеннолетние дети, то развод можно оформить только в судебной инстанции. Раздел имущества в ипотеке также будет производиться по судебному решению. Если в квартире, приобретенной в кредит, прописаны дети, то постановление суда может быть вынесено не в привычном виде, когда имущество и долги распределяются между мужем и женой поровну.

В большинстве случаев, глава суда выдает вердикт, в соответствии с которым большая доля имущества в ипотеке будет принадлежать тому супругу, с которым будут проживать несовершеннолетние дети. Со стороны закона, данное положение будет верным, если даже оплачивать кредитную задолженность супруги будут в одинаковых долях.

При разделе имущества в ипотеке в судебном разбирательстве, главой суда во внимание принимаются следующие аспекты: 

• если родитель, с кем дети остаются на попечении, является нетрудоспособным по причине неудовлетворительного состоянием здоровья;
• если у попечителя несовершеннолетних детей имеется временная нетрудоспособность. Например, женщина беременная или находится в декретном отпуске по уходу за малышом.

В случае, если при бракоразводном процессе, наблюдается одно из вышеуказанных оснований, то плата задолженности по ипотеке за квартиру будет в большей степени возложена на отца. Если подобное постановление вынесено, то следует его копию направить в кредитное учреждение, которое выдало заем.

Раздел имущества в ипотеке требует предоставления определенного пакета бумаг. Среди них:

• документальные сведения об ипотеке на недвижимое имущество, полученные из кредитной организации;
• удостоверение личности мужа и жены;
• сведения о разводе. Если одновременно с разделом имущества в ипотеке рассматривается бракоразводный процесс, то требуется предоставить свидетельство о регистрации официальных отношений;
• квитанция об уплаченной государственной пошлине;
• исковое заявление.

Список требующихся документов для раздела имущества в ипотечном займе может быть дополнен. Его перечень зависит от тонкостей конкретной ситуации, а также от просьбы работников суда предоставить дополнительную документацию. Например, в качестве дополнительного документа может быть представлен брачный договор, если он составлялся между супругами.

Если оформлена военная ипотека

По закону, разделить военную ипотеку не представляется возможным. В семейном законе обусловлены положения о том, что военная ипотека не является совместной собственностью супругов, т. к. ее заем погашается за счет средств Департамента обороны РФ. Иными словами, личные денежные средства супругов не идут на погашение данной ипотеки.

Военная ипотека имеет множество отличий от обычного ипотечного займа. Например, ее условия:

• договор заключается только с военнослужащим супругом. В данном случае, супруга не имеет отношения к кредитному соглашению;
• военный кредит на приобретение имущества имеет лимит по сумме выдачи — 2 350 000 рублей;
• военный человек является единственным собственником приобретенного жилья за счет заемных средств;
• взятый военный займ не подлежит переоформлению на кого-либо другого.

Важной специфической чертой военной ипотеки является обязательное составление брачного договора. Текст настоящего документа должен содержать условие, которое гласит о том, что в случае развода, имущество в ипотеке не подлежит разделу, т. е. супруга не будет претендовать на получение доли собственности. Это означает, что разделить квартиру в ипотеке невозможно.

Нюансы раздела имущества по военной ипотеке:

• военнослужащий распоряжаться своим имуществом вправе только после дня, когда будет погашена задолженность за ипотечное имущество;
• дети военного отца (мамы) не вправе претендовать на получение прав собственности, пока отец (мать) жив;
• пока не будет погашена вся задолженность по займу, военный не сможет осуществлять с ней некоторые сделки. Например, использовать имущество в качестве объекта дарения, продавать или обменивать квартиру и т.д.

В каких случаях невозможно разделить имущество в ипотеке?

Согласно нормам российского семейного законодательства не все имущество, приобретенное в кредит, можно разделить.

К данному правилу относится займ на недвижимость, приобретенный за счет средств Департамента обороны России. Также разделу не подлежит жилье, полученное в результате специальных программ.

Данные недвижимые объекты не могут быть разделены не при оформлении мирового соглашения между мужем и женой, ни при судебном разбирательстве.

Нельзя разделить имущество, полученное одним гражданином до регистрации официальных брачных уз. По закону, такая недвижимость не признается совместной собственностью, поэтому не подлежит разделению. Согласно положениям СК, если квартира (дом) получены по наследству или в результате дарения, то она также не подлежит делению после распада брака.

Разделению не подлежит имущество в ипотеке, когда процедура приватизации оформлялась одним супругом.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

• 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/semejnoe-pravo/razdel-imushhestva-v-ipoteke.html

Раздел квартиры, находящейся в ипотеке

Выходим на финишную прямую. Не загадываю, конечно, но думаю, это будет не последняя статья о разделе общего имущества супругов. Нюансов в этой сфере очень много, несмотря на всю простоту и прямолинейность темы семейных споров.

Порою на консультациях я начинаю много говорить, и вроде бы, говорю простые и понятные вещи, но клиенты как-то начинают округлять глаза и «зависать». Вообще я понял, что институт брака и семьи он как-то странно пустил свои корни в наше общество.

Такое впечатление, что в массовом сознании суть заключения брака сводится только к трем вещам: обручальное кольцо, штамп в паспорте и общая фамилия.

О том, что есть масса дополнительных прав, обязанностей и прочего-прочего, большинство пар попросту не задумываются.

Такой вывод я сделал на основании многочисленных консультаций своих клиентов по семейным спорам. Вот и думай потом, все ли так просто в этой теме и достаточно ли понятно я Вам расписываю все эти тонкости взаимоотношений, пардон, правоотношений.

Как бы то ни было, мы продвигаемся вперед. Вчера Вы должны были узнать о разделе залогового имущества, в частности, автомобиля. Надеюсь, это было понятно. Сегодня же, я хочу рассказать о разделе недвижимого имущества, находящегося в залоге. И самый простой пример – это раздел супругами квартиры, находящейся в ипотеке. Поехали.

Такая схема предполагает следующие последствия: заемщик прекращает погашать кредит, и банк получает право обратить взыскание на предмет залога – квартиру. Про ипотечные кредиты Вы можете почитать в отдельной статье. Отношения в сфере залога недвижимости регулируются специальным законом ФЗ «Об ипотеке».

Квартира в нынешние времена может попасть в ипотеку двумя способами:

1. квартира приобретена на кредитные средства и отдана в залог банку;
2. заемщик взял кредит на собственные нужды, а в качестве обеспечения исполнения своего обязательства передал в залог банку свою квартиру.

Результат в обоих случаях один – квартира остается в собственности заемщика, но банк приобретает право обратить на нее взыскание, если заемщик прекратит погашать кредит.

Так вот вопрос сегодняшней статьи: можно ли разделить между супругами такую квартиру?

Конечно можно! Право разделить общее имущество принадлежит супругам на основании Семейного кодекса. И нет другого Закона, который мог бы их этого права лишить.

Процедура раздела общей квартиры ничем не отличается от раздела недвижимого имущества в судебном порядке. Об этом Вы можете прочитать в одноименной статье. Однако, в случае с ипотечной квартирой, тут будут нюансы.

Участие в суде банка

В деле о разделе общего имущества супругов, если среди имущества есть ипотечная квартира, обязательно будет участвовать банк. Статус представителя банка в этом случае – третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований.

Однако, несмотря на свой статус, банк будет активно возражать против удовлетворения иска и раздела квартиры, переданной банку в залог. При этом, банк может оперировать нормами права, судебной практикой и прочими «весомыми» аргументами.

Как правило, суды без проблем удовлетворяют такие иски, и разделяют квартиру между супругами. Хотя, я не исключаю всяческие курьезы, которые иной раз могут возникать в судебной практике. Но, это Россия, на это надо делать скидку.

Регистрация права собственности

Самая, на мой взгляд, реальная проблема, с которой вы точно столкнетесь после раздела квартиры – это регистрация перехода права собственности. По факту, на момент подачи иска о разделе квартиры, ее собственником является один из супругов, он же является и залогодателем. После раздела, собственников становится двое, причем, теперь они – долевые.

А как я уже рассказывал ранее, все сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации. Ну, или, в настоящее время, государственной регистрации перехода права собственности. Не суть важно. Главное, что пока Вы не произведете регистрацию в органах Росреестра, Вы как-бы и не считаетесь собственником своей доли в квартире.

А тут стена. Пока на квартире «висит» ипотека, Вы без согласия банка не имеет права проводить в отношении этой квартиры ни регистрационные действия, ни сделки по ее отчуждению. То есть, зарегистрировать свое право собственности на долю в квартире Вы сможете только после полного погашения кредита и снятия с квартиры обременения.

Риск получить квартиру в ипотеке, если Вы не заемщик

Все, что я описывал раньше – это сложности, да, но сложности решаемые и не смертельные. Подумаешь, нельзя зарегистрировать свое право. Но у Вас на руках есть решение суда, которое не имеет срока действия. И Вы без проблем сможете зарегистрировать свое право собственности и через год, и через 5 и через 20 лет.

Вот что я расскажу сейчас – это реальный риск потерять квартиру либо долю в квартире

Смотрите, Вы разделили квартиру с мужем пополам. Заемщик по ипотечному кредиту – Ваш муж. А теперь такая ситуация: вы разошлись со скандалом, в «кровавом» споре в суде отбили у мужа половину квартиры и много чего еще полезного. Кроме того, Вы остались проживать в этой квартире, а муж съехал. На мой взгляд, стандартная ситуация. И вот, что может произойти дальше.

Муж, обиженный на Вас, перестает погашать кредит за квартиру. Конечно, зачем ему платить, если он там не живет. Проходит месяц, два, три, пять. В конце-концов, банк теряет терпение, и подает на мужа в суд. По ипотечным кредитам, банки в первую очередь обращают взыскание на заложенные квартиры, а уже потом взыскивают с Вас остатки. Уловили мысль?

Говоря по-русски, Вы рискуете потерять квартиру, так и не зарегистрировав на себя право собственности.

Я же, как юрист, практикующий в том числе и по разрешению семейных споров, однозначно скажу Вам: единственным решением в такой ситуации, которое максимально сможет обезопасить Ваше имущество будет:

• а) обращение к юристу или адвокату, и
• б) заключение мирового соглашения с супругом. Вот в этом кроется залог Вашего успеха! Без дураков.

Источник: https://projectzakon.ru/razdel-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke.html

Раздел имущества при ипотеке и кредите

На момент заключения брака никто из молодых не предполагает, что совместная жизнь может закончиться разводом. Однако, согласно статистических данным, фактически половина семей, вступивших в брак, разводятся в последствие.

Развод является достаточно негативной процедурой, сопряженной с разделом общенажитого имущества. Куда сложнее ситуация, когда супруги, будучи еще в браке, обзавелись кредитами, в частности, ипотечными. О том, как происходит раздел имущества при ипотеке, рассказывается в представленном материале.

Основные сложности раздела кредита

Из положений Семейного Кодекса вытекает, что все, что было нажито супругами на протяжении семейной жизни, будь то имущественные ценности, либо долговые обязательства, является совместной собственностью и подлежит разделению после расторжения брака.

Раздел долгов по кредитам заключается в разделении оставшейся суммы невыплаченного кредита напополам между бывшими мужем и женой, после чего каждый из супругов несет обязательства по оплате причитающейся суммы задолженности в индивидуальном порядке.

Если при разделе собственности лиц, состоящих в разводе, затрагиваются интересы только отдельно взятой семьи, то при разделе ипотечного жилья, приобретенного в кредит, затрагиваются интересы третьей стороны – банка кредитора.

Поэтому крайне сложно найти вариант, способны удовлетворить все три стороны договорных отношений. Даже в судебной практике в настоящее время нет определенной тенденции в рассмотрении подобных дел, и чаще всего вынесенные судьями решения не устраивают именно кредиторов.

Про услуги юриста при разделении собственности можно узнать тут.

Как распределить ипотечный кредит

Первое, что стоит сделать разводящимся, это уведомить финансовое учреждение, выдавшее кредит о том, что в их жизни произошли значительные изменения, не предусмотренные первоначальным договором с банком.

Как правило, при выдаче ипотечного займа, финансовое учреждение оформляет одного из супругов в качестве основного заемщика, а другого в качестве созаемщика. Для кредитора в принципе не имеет значения, из чьих денежных средств будут производиться ипотечные платежи.

Для банковских организаций сама ситуация с разводом и разделом имущества крайне неприятна, поэтому реакция от финансового учреждения непредсказуема. Наиболее распространенные варианты решений, которые могут быть предложены в таких случаях кредитором:

1. Досрочное погашение остатка долга. В данном случае банк может оперировать тем, что развод является существенным изменением кредитного договора, на основании чего настаивать на расторжении договоренности с выплатой остатка долга в полном объеме.
2. Раздел платежей. Банк может предложить оформить новый кредитный договор, поделив оставшиеся платежи между бывшими мужем и женой. При разделе платежей возможно переоформление договора таким образом, что одна из сторон будет значится в качестве единственного заемщика, а вторая сторона будет указываться как поручитель.
3. Продажа недвижимости. Банк может самостоятельно инициировать продажу залоговой недвижимости, а может разрешить это сделать самим заемщикам. Вырученные от продажи деньги пойдут на погашение основного долга и процентов по кредиту, а остаток поделен между бывшими мужем и женой.

Продажа недвижимости

Данный вариант представляет ряд сложностей. В том случае, если продажей займется кредитор, то вырученная стоимость будет предельно мала. Это означает, что разведенная супружеская пара всерьез рискует остаться и без денег и без жилья.

Однако попытка продать квартиру самостоятельно, даже если банк дал свое согласие на продажу залога, имеет свои подводные камни:

• очень редко разводящиеся сохраняют дружеские отношения, а поэтому с морально-этической стороны паре обычно сложно заниматься совместно продажей недвижимости;
• найти покупателя на жилье с обременениями крайне не просто. Для того чтобы привлечь потенциальных покупателей, как минимум, придется существенно снизить стоимость квартиры.

Одним из альтернативных вариантов раздела имущества в такой ситуации является отказ одного из супругов в пользу другого путем подписания соответствующего соглашения. В таком случае одна из сторон просто снимает с себя все обязательства перед банком и, соответственно не имеет притязаний на саму недвижимость.

Еще один выход, который, скорее всего, устроит кредитную организацию, когда раздел имущества фактически не происходит и супруги обязуются оплачивать долги в прежнем порядке. Такое возможно, когда ипотечное жилье, например, предназначалось детям, и супруги не против его оплачивать на прежних условиях, самостоятельно распределив между собой суммы платежей.

Военная ипотека

Отдельного внимания заслуживает вопрос раздела военной ипотеки. Квартира, приобретенная по программе военной ипотеки, не относится к общему имуществу супругов, следовательно, разделить после развода ее не получится.

Исключения относятся к тем случаям, когда часть стоимости жилья оплачивалась из личных средств заемщика или из общего семейного бюджета.

Суть программы военной ипотеки заключается в том, что военнослужащим определенных категорий Министерство Обороны формирует счет в накопительно-ипотечной системе (НИС), который может быть использован для приобретения жилья. На протяжении всей службы на выделенный счет продолжают поступать деньги.

Право на участие в программе имеют военнослужащие, независимо от семейного статуса. Военные, участвующие в системе НИС, являются полноправными собственниками жилья, после того, как сумма ипотечного займа будет полностью погашена средствами, выделенными Министерством Обороны.

Но далеко не во всех регионах можно приобрести жилплощадь на указанную сумму. Зачастую семья приобретает жилье по более высокой стоимости, чем выделено государством. Именно излишек суммы свыше 2300000 рублей подлежит разделу.

В случаях с ипотечным кредитованием военных, участвующих в НИС, в ситуациях, когда стоимость жилья превышает сумму, компенсируемую государством, разделу подлежит лишь эта часть, путем выделения доли, либо реализации недвижимости после снятия обременений и делением вырученных денежных средств.

Также читайте другую статью о стоимости услуг адвоката.

Заключение

Малоприятно, когда люди, ставшие друг для друга семьей, расходятся. Еще хуже, когда им приходится выяснять отношения материального характера, делить нажитое добро и долги.

Вопрос с разделом кредитных обязательств пока еще не получил четких определений в нормах действующего законодательства, поэтому никаких конкретных алгоритмов для подобных ситуаций не существует.

Главное, о чем следует помнить разводящимся, это то, что распад брака затрагивает не только их личные обоюдные интересы, но и третью  сторону договора. Это означает, что все решения, касающиеся имущественного раздела, семья должна согласовывать с кредитором.

При невозможности прийти к консенсусу, единственный выходом для любой из сторон, чьи интересы были ущемлены, является обращение в суд.

Остались вопросы? Звоните и получите ответы БЕСПЛАТНО!

Источник: https://sempravo.com/razvod/razdel-imushhestva-pri-ipoteke.html

Раздел ипотечной квартиры — как разделить имущество при разводе?

Непогашенные кредиты, раздел ипотечной квартиры и другого имущества – все это делает бракоразводный процесс более сложным и длительным. Наиболее часто супругов волнуют вопросы, связанные с пребыванием недвижимости в залоге у кредитной организации, разделом квартиры, а также выплатой кредита по ипотеке после развода. Ответы на эти и другие вопросы вы найдете далее.

Раздел ипотечной квартиры

Ситуации, при которых происходит раздел квартиры в ипотеке, всегда неоднозначны. Какого-то единого решения или алгоритма по разделу ипотечных обязанностей и залоговой недвижимости не существует.

Судебные решения, выносимые даже по схожим делам, бывают не только различны, но и противоположны.

Даже если супруги самостоятельно придут к согласию в вопросе раздела имущества или выплат, в суде все равно придется искать решение, которое сможет удовлетворить интересы сразу всех сторон, в том числе и банка.

При разводе

Изучить все тонкости раздела ипотечного имущества стоит заранее. Пока супруги будут решать, с кем останется ребенок, кто будет оплачивать кредит, может пройти много времени.

Чтобы процесс прошел наиболее оперативно, ответьте на следующие вопросы:

• Является ли ваш брак официальным?
• Имеется ли у вас брачный контракт?
• Оформление ипотеки происходило до или после заключения брака?

При сожительстве

Часто сожительство называют «гражданским браком», что в корне неверно. Важно понимать, что при сожительстве, то есть без регистрации брака, нормы семейного права Российской Федерации на сожителей не распространяются. Если между сторонами не заключался брачный контракт, то ипотечное жилье, как и выплаты по нему, останутся за тем, на кого они были оформлены во время сожительства.

Если оба сожителя осуществляли выплаты ипотеки, то это необходимо доказать, требуется сбор подтверждающих документов: чеков, квитанций об оплате, выписок с лицевого счета.

Наиболее часто в таком непростом вопросе требуется помощь квалифицированного и опытного адвоката.

Если есть брачный контракт

Думать о заключении брачного контракта нужно заранее. Если вы имеете недвижимость в ипотеке, такой контракт обезопасит вас в случае бракоразводного процесса. Существует возможность прописать в этом документе все нюансы, связанные с делением недвижимого имущества, даже относительно того, которое имеется в наличии на момент заключения брака, то есть приобреталось ранее одной из сторон.

Если вы не имеете брачного контракта, делить квартиру в ипотеке придется через суд на общих основаниях и по закону.

Источник: https://passus.ru/semeynye-voprosy/razdel-ipotechnoy-kvartiryi-kak-razdelit-imushhestvo-pri-razvode.html

Как делится квартира в ипотеке при разводе?

Семейное право > Раздел имущества > Как делится квартира в ипотеке при разводе?

Неумолимая статистика говорит о высоком проценте разводов: до 18% семей распадаются в первые три года.

К моменту официального разрыва отношений многие семьи обзавелись детьми, имуществом, квартирой в ипотеку.

Проблема достаточно актуальна. Раздел ипотечной квартиры при разводе часто вызывает много вопросов и споров. Как это сделать в 2019 году, разберемся далее.

Это слово «Развод»!

Если оба супруга окончательно решили расстаться и решить вопрос о том, что делать с ипотекой при разводе.

Важное значение имеет время, когда был заключен ипотечный кредит на квартиру. Здесь несколько вариантов.

Ипотека, оформленная до брака

Если ипотека взята до брака, то обычно решается несложно. После расторжения официального брака квартира будет отдана в собственность тому из супругов, кто покупал ее до брака. Он и будет оплачивать оставшийся перед банком долг.

Второй супруг не может претендовать на недвижимую собственность, пусть и проживал в данной квартире. Свои притязания он может удовлетворить в денежном эквиваленте.

Для этого необходимо документально подтвердить, что участвовал в выплатах по ипотеке, делал ремонт за свои деньги.

Но в том же Семейном кодексе говорится, что другой супруг имеет право на долю в квартире, ведь выплаты на погашение долга перед банком шли из общего семейного бюджета.

Каким будет решение суда, зависит от доказательной базы (расписки, чеки) и уровня опытности адвоката.

Раздел квартиры в гражданском браке

Это самый простой вариант.

Ипотечная недвижимость может попасть под раздел собственность, если бывшие сожители являются созаемщиками ипотеки.

Квартира, купленная в браке

Вопрос о том, как делится ипотека при разводе, взятая в браке, сложнее других и часто отягощается факторами, замедляющими этот процесс.

Любое нажитое имущество, купленное в браке, относится к совместно нажитому. Причем не имеет значения, кто из бывших супругов записан в свидетельстве о праве собственности.

Но в большинстве случаев банк, пытаясь обезопасить себя, берет второго супруг в созаемщики. Таким образом при разводе оба супруга получают одинаковые долговые обязательства перед банком.

Если нет других факторов, влияющих на то, как при разводе делится квартира в ипотеке, процесс происходит по нескольким сценариям:

1. Бывшие супруги могут заключить соглашение о разделе имущества, по которому они продолжают вместе платить ипотечный кредит, пока полностью не выплатят его. Они оба продолжают быть собственниками квартиры. Но сам банк стоит уведомить, что состоялся бракоразводный процесс.
2. Второй способ – самый распространенный. Бывшие супруги хотят переоформить ипотеку и выбирают раздел квартиры на равные доли и ипотечный долг поровну. Банк неохотно идет на подобные сделки: ведь вместо одного кредита он получает сразу два. Причем есть риск невыплаты со стороны заемщиков. Иногда банк требует погасить долг перед ним полностью, если супруги развелись.
3. Третий вариант подойдет тем, у кого долг по ипотеке небольшой. Квартиру с разрешения банка (она находится в залоге у банка, пока не погашен ипотечный кредит) продают, погашают долг перед банком, а оставшуюся сумму делят пополам между бывшими супругами, собственниками квартиры.
4. Иногда встречаются, когда один из супругов отказывается от своей доли в квартире, а значит избавляется от долговых обязательств перед банком. Есть загвоздка – банк может не одобрить подобный выход из ситуации, т. к. супруг, которому отходит квартира может не справиться с выплатами в одиночку по причине низкого дохода.

Он не обязан менять условия договора, если у созаемщиков (по совместительству супругов) идет бракоразводный процесс.

Суд будет учитывать мнение банка, как третьего заинтересованного лица.

При покупке квартиры в ипотеку в период брака возможно использование личных средств, лежащих на банковском счету у одного из супругов еще с добрачного периода, как первоначальный взнос.

При разводе он может потребовать их вернуть или стать одним собственником жилья. Второму оформляется компенсация в размере половины уплаченного ипотечного кредита за период брака.

Факторы, влияющие на процесс раздела ипотечной квартиры

Выше рассмотрены варианты раздела квартиру в ипотеке, которые достаточно легко решаются самими бывшими супругами путем мирного соглашения или решается судьей, если есть исковое заявление одной из сторон.

Если есть дети

Ипотека при разводе супругов с детьми часто делится в суде. Наличие несовершеннолетних детей влияет на решение суда о разделе квартиры в ипотеке.

Долю больше, чем у другого супруга, получает тот, с кем дети остаются.

Если квартиру бывшие муж и жена решили продать (не без согласия банка) ребенка (детей) нужно выписать из этой квартиры в другое место.

Иначе вмешается опека и может поставить вопрос о лишении родительских прав, если наличие нормальных условий жизни ребенка не соответствует действительности.

Раздел квартиры, купленной на материнский капитал

Материнский капитал – это государственное пособие матери за рождение или усыновление второго и последующего ребенка.

Ипотека с материнским капиталом предполагает, что у бывших супругов есть как минимум двое детей, права которых должны быть соблюдены.

Об это сказано выше. Материнский капитал оформлен на одного из супругов и не может быть поделен при разводе.

Но есть моменты, при разделе квартиры с материнским капиталом:

• квартира становится долевой собственностью обоих супругов и их детей;
• доли на детей выделяются после погашения ипотечного кредита;
• в случае бракоразводного процесса квартира будет делиться по существующим долям.

Брачный договор

Раздел квартиры, купленной в ипотеку, может длиться долго. Чтобы облегчить задачу, можно составить брачный контракт.

Его подписывают в любое время до расторжения брака: до брака, в весь период брака, а также до или после покупки квартиры в ипотеку.

В последнем случае супруги обязаны уведомить банк и том, что у них составлен брачный договор, подписанный нотариусом.

Кредитная организация может оспорить пункт о разделе ипотечной квартиры, только подав исковое заявление в суд.

Иногда банки требуют подписания брачного договора при получении средств на покупку квартиры. Объясняется подобное условие тем, что один из супругов мешает банку выдать положительное решение.

Чаще это объясняется плохой кредитной историей, наличием нескольких кредитов, отсутствие официального заработка.

В брачном договоре нужно указать то, что является важным для банка, как третье заинтересованное лицо: второй из супругов отказывается от всех обязательств по ипотеке и претензий. Решение суда при наличии такого договора будет в пользу основного заемщика.

Военная ипотека

Особенность состоит в том, что владельцем ипотечного кредита и самой квартиры после развода остается сам военнослужащий. Не имеет значение, есть ли у него жена и дети.

Раздел квартиры проходит без участия последних. Также военный не может переоформить ипотеку, даже при необходимости разделить квартиру, приобретенную по военной ипотеке.

Есть другая сторона такого ипотечного кредита. Военная ипотека подразумевает под собой, что при невыплате за ипотеку ответственность полностью лежит на самом военнослужащем. Жена, даже бывшая, освобождена от такого обязательства.

Что делать дальше?

При решении супругов о том, как поделить квартиру в ипотеке при разводе и можно ли разделить кредит на два независимых, нужно следовать следующим правилам:

1. Заключить между собой мировое соглашение о разделе ипотечной квартиры, составить брачный договор (если супруги еще в браке).
2. Прийти в кредитную организацию после официального оформления развода. Нужно предоставить сотруднику банка, занимающимся вопросами по ипотеке, кредитный договор, свидетельство о разводе, справки об официальном доходе каждого из супругов и иные документы по запросу банка.
3. При вынесении положительного решения банком, кредит делится на два отдельных. За переоформление ипотеки кредитор возьмет до 2% от суммы долга.

Это ответ на вопрос о том, как переоформить ипотеку и как выйти из созаемщиков. Часто банки отказывают в таком решении, т. к. не хочет рисковать.

В квартире, на которую оформлены два кредита, можно остаться жить вместе, оформляя ее как коммунальную, и каждому достается изолированное жилое помещение (комната), отдельные коммунальные платежи.

Здесь есть другие советы юриста:

• продать квартиру и разделить деньги;
• один из супругов отказывается от доли в квартире и получает компенсацию;
• бывшие супруги продолжают платить кредит вместе до полного его погашения и дальше распорядиться по своему усмотрению. После выплаты ипотеки супруги вправе распоряжаться квартирой, не учитывая мнение банка.

Разменять квартиру с несколькими комнатами можно на две. Их общая стоимость будет равняться той сумме, что предлагается за ипотечную квартиру. Но процесс размена может занять много времени.

Отказ одного из супругов платить за ипотеку

Когда идет процедура развода, супруги, которые не договорились об оплате долга, могут допускать неполного погашения, просрочки по платежам.

Если оплаты по ипотеке не было несколько месяцев, банк может забрать квартиру и продать ее с аукциона.

Часто при разделе квартиры и ипотеки на два независимых кредита бывшие супруги не уживаются вместе и в квартире остается жить один из них. Тот, кто покинул квартиру, может игнорировать платежи по кредиту и ссылаться на то, что он больше не живет.

Как обезопасить себя в этом случае? Второму придется платить его часть, если хочет не допустить продажи доли в квартире аукциона по заниженной стоимости.

Он может потребовать переписать ипотечный кредит на себя, избавив своего бывшего супруга от долговых обязательств и самой доли в квартире.

Другой путь – это продажа квартиры с аукциона и погашение кредитной задолженности перед банком. Оставшиеся деньги потом будут поделены между бывшими супругами.

Не каждый согласиться купить квартиру, за которую не выплачена ипотека. Компенсацией за неудобства будет скидка на ее покупку.

Если разделить или продать квартиру не получается, а жить вместе невозможно, то можно разъехаться на временное жилье.

На сегодняшний день вопросы по разделу ипотечной квартиры чаще решается в суде.

Судебная практика по таким делам по стране самая разная, и решения суда в разных регионах страны могут отличаться кардинально.

Успех в защите своих интересов в отношении квартиры часто зависит от юридической подкованности самих бывших супругов, грамотности и опытности адвоката.

Видео: Как при разводе делится ипотека?

Скачать:

Источник: https://semeinoe-pravo.net/razdel-ipotechnoj-kvartiry-pri-razvode/

Как при разводе разделить квартиру в ипотеке в 2019 году

Время чтения: 11 минут

Даже если расторжение брака происходит по обоюдному согласию супругов, вопрос раздела имущества всегда готов развести пока еще супругов по разные стороны баррикад. Тем более когда речь идет о разделе квартиры, взятой в кредит.

Споры о том, как при разводе разделить квартиру в ипотеке, длятся и между юристами, что уж говорить о разводящихся. Данный процесс готов поставить в тупик даже толковых цивилистов – ведь в этой ситуации закон не всегда дает однозначного руководства к действию.

Что говорит закон

Супружеские взаимоотношения, в том числе порядок развода, а также раздела общего супружеского имущества регулируются Семейным кодексом. Как мы знаем, все нажитое мужчиной и женщиной в браке – их общая собственность. Ее раздел происходит в соответствии с правилами, установленными ст. 38 СК.

Размер долей в общем имуществе предусмотрен положениями ст. 39 СК: они признаются равными, определяются в договорном порядке либо делятся уже путем обращения в суд. Этой же статье определен порядок того, как бывшие супруги-созаемщики должны делить долги при разделе общего имущества. Поэтому долги тоже являются совместной супружеской собственностью.

Главой 9 СК определен порядок ответственности супругов по долговым обязательствам. В частности, в ней определены случаи и порядок обращения взыскания на общее имущество, а также гарантии для кредиторов на случай, если супруги решат заключить или изменить брачный контракт.

Порядок такого раздела, если он осуществляется в суде, проходит в соответствии с положениями подраздела II раздела II Гражданского процессуального кодекса.

К тому же в данном контексте нельзя не упомянуть ФЗ № 102 от 16.07.1998. Им, к слову, регулируется не только порядок возникновения ипотеки, но и ряд других вопросов, в том числе касающихся оформления ипотечного имущества в браке.

Например, ст. 7 закона допускает возникновение ипотеки в отношении супружеского имущества лишь в случае, когда на это есть их общая воля, то есть взаимное согласие будущих собственников.

Об этом сложно рассказать в двух словах – предлагаем разобраться во всем по порядку.

Развод и права супругов

Развод с женой или мужем – это не просто распад семьи: по закону, это событие, которое влечет за собой ряд правовых последствий. Они прямо касаются прав и обязанностей супругов, так как их правовой статус после расторжения брака изменяется.

Поэтому развод затрагивает:

• Личные права. С момента развода, независимо от порядка, в котором он происходит, супружеские права и обязанности прекращаются. После расторжения брака супруги не обязаны содействовать благополучию семьи, заботиться о ее благосостоянии, укреплении и других семейных вопросах.
• Родительские права. Если есть дети, даже после развода за каждым из бывших супругов сохраняются родительские права и обязанности. По большому счету, родительские правоотношения не привязаны к браку, поэтому необходимость заботиться об общих детях будет действовать всегда.
• Имущественные права. При разводе они также прекращаются, что и требует раздела имущества. Но учитывая, что забота о семье это не просто право, а обязанность каждого из супругов, ряд обязательств между ними все же может быть сохранен (например, алименты супругу).

Больше об этом в статье «Права супругов при разводе».

Раздел имущества

Раздел имущества при разводе – традиционная часть бракоразводного процесса. Она предполагает деление между супругами всей собственности, которая появилась во время брака и была признана супружеской (любая собственность, кроме полученной в качестве подарка или наследства).

В соответствии со ст. 38 СК, такой раздел возможен в договорном или судебном порядке. То есть фактически закон позволяет супругам договориться, как разделить общую собственность, и только если им это не удастся, они могут вынести этот вопрос на рассмотрение суда.

Но в определенных случаях как супруги, так и суд вправе отступить от данного принципа.

С учетом долей должно происходить и распределение процентов по ипотеке между супругами: напоминаем, общие долги делятся пропорционально выделенным в общей собственности долям.

Однако возможны и варианты, о чем мы поговорим ниже. Что касается общего порядка раздела собственности, о ней расскажет статья «Раздел имущества при разводе».

Раздел квартиры и ипотеки по ней

Так, жилье, приобретенное в ипотеку, если супруги на момент оформления сделки находились в браке, войдет в их общее супружеское имущество.

Даже если ипотека оформлена на мужа и ему же по документам принадлежит квартира, жена все равно по логике закона будет являться созаемщицей по кредиту и сособственником квартиры – таков режим общей супружеской собственности.

Поэтому, если супругами ранее не был заключен брачный контракт, логично, что каждому из них после развода достанется по ½ квартиры и по 50 % задолженности по кредиту. Но не все так просто, как кажется.

Так как выделение долей в общей собственности (это и есть раздел имущества) меняет структуру собственников, то есть является распоряжением имуществом, перед тем как разделить ипотечную квартиру при разводе, сначала необходимо заручиться согласием банка.

Более того, делить нужно также и обязательства по ипотеке, то есть вносить изменения в кредитный договор и фактически переводить часть долга на другого. А перевод долга, согласно ст. 391 ГК, невозможен без одобрения кредитора. И тут возникают проблемы.

Дело в том, что банк не заинтересован в разделе долга. По сформированной кредиторами позиции, раздел долга приведет к существенным изменениям условий в договоре ипотеки, а потому может нарушить права банка. Так, ипотека в Сбербанке, ВТБ 24 или любом другом банке порождает солидарную ответственность супругов: каждый из супругов отвечает по долгу в равной степени.

Если разговор не касается обязательства, кредиторы обычно не против раздела квартиры на доли – жилье не перестанет быть залоговым при изменении структуры собственности.

В итоге возникает ситуация, когда квартира может быть поделена на доли бывших супругов, а долг за нее остается для них общим: солидарная ответственность позволяет банку требовать выплаты долга с каждого из супругов, даже если они уже 6 лет в разводе и их финансовые возможности отличаются.

Вполне логично, что такой вариант устраивает далеко не всех – обычно один или оба супруга не намерены тянуть бремя ипотеки после расторжения брака: либо этого не позволяет их материальное положение, либо они просто не видят в этом смысла.

Да, банки заинтересованы в участии в этом процессе, равно как заинтересованы и в поиске оптимального варианта – процесс возврата средств должен ими контролироваться. Как правило, предлагается несколько вариантов, среди которых:

• Оставление ситуации без изменений: банк дает согласие на раздел долей в ипотечном жилье, но при этом супруги продолжают платить солидарно по задолженности, определив порядок такой уплаты самостоятельно, в личной договоренности.
• Банк предлагает продать ипотечную квартиру: оптимальный вариант на случай, когда разрыв отношений неизбежен и личные контакты, как и владение общем долевым имуществом, невозможны. Жилье выставляется на продажу – супруги самостоятельно подыскивают покупателя, согласного приобрести жилье в ипотеке. Все это происходит с одобрения банка – без его участия отчуждение обремененной квартиры невозможно. После того как купля-продажа подписана, за счет вырученных средств погашается оставшаяся ипотека, а остаток средств делится в соответствии с договоренностью между супругами.
• Досрочное погашение ипотеки: о нем мы расскажем ниже.
• Выход из созаемщиков одного из супругов при условии платежеспособности другого и наличия других поручителей: об этом также расскажем ниже.
• Обращение взыскания на предмет залога: при разводе банк может отобрать ипотеку, точнее, квартиру по ней. Но, как правило, кредиторы не заинтересованы в таком развитии событий – данный вариант применим лишь тогда, когда супруги не в состоянии оплатить долги и при этом отказываются идти на контакт с банком. Эта процедура не обходится без судебного разбирательства и привлечения приставов. Да и потом, отобрание предмета залога не означает, что все обязательства по ипотеке будут автоматически погашены.

Если в результате достигнуть согласия супругам не удалось, раздел заложенного жилья возможен через суд.

Впрочем, возможны варианты: судебная практика по этому поводу будет описана ниже. Ну а при делении самой квартиры суды исходят из принципа равенства супружеских долей. Но от нее они также вправе отступить.

Когда квартира делится не поровну

Заключив соглашение о разделе квартиры, купленной в ипотеку, супруги вправе определить размер долей самостоятельно. Вплоть до того, что собственность на жилое помещение полностью перейдет кому-либо из них – это предмет их личной договоренности и банк обычно не выступает против.

Кроме того, отступить от равенства долей вправе и суд. Согласно п. 2 ст. 39 СК, это возможно, например, в интересах общих детей разводящихся или если того требуют интересы одного из супругов.

Например, когда один из претендующих на половину квартиры супругов не вносил вклад в общий семейный бюджет по причине отсутствия дохода, и это происходило по неуважительным причинам. Или когда такой супруг расходовал семейную собственность в ущерб интересам остальных членов семьи, например, проигрывал в карты.

Особенности раздела при наличии детей

Ипотека при разводе супругов с детьми имеет свои особенности. Независимо от вариантов, которые будут применены, они в любом случае потребуют учета интересов несовершеннолетних.

• Во-первых, наличие ребенка значительно усложняет процесс продажи ипотечной собственности. Например, если дети вместе с родителями были прописаны в такой квартире, ее отчуждение возможно будет лишь после одобрения опекунского совета. А он в свою очередь, перед тем, как разменять жилье, потребует гарантий предоставления ребенку иной равнозначной жилой площади. Если ребенок был сособственником жилья – соответственно, гарантий предоставления в собственность ребенка равнозначных квадратных метров.
• Во-вторых, наличие ребенка значительно затруднит процесс принудительного обращения взыскания на квартиру. Многие уверены, что это нарушит интересы ребенка. Но затруднит – это не значит, что сделает невозможным. Суды на практике действительно выносят решения о выселении даже семей с детьми.
• В-третьих, несовершеннолетний ребенок может стать причиной отступления суда от равенства прав супругов на общее имущество. Фактически, когда в семье есть ребенок, в пользу того родителя, с кем он остается жить, может быть выделена бо́льшая доля в ипотечной квартире или такая доля в оставшемся после ее продажи капитале. Но для этого заинтересованный супруг должен привести аргументы, которые суд признает достаточными. Например, неудовлетворительное состояние здоровья ребенка, острая необходимость в дополнительных квадратных метрах и так далее.

Досрочная выплата кредита

Если ипотечный договор это позволяет, досрочное погашение ипотеки является оптимальным вариантом: в таком случае ответить на вопрос, как при разводе делится квартира, купленная в ипотеку, значительно проще.

После этого жилье продолжает оставаться в общей супружеской собственности (или долевой, если оно уже было разделено), но теперь бывшие муж и жена вольны свободно им распоряжаться, в том числе продавая, разменивая или отчуждая иным способом.

Обращаем внимание, что в некоторых случаях банки вносят досрочную выплату кредита в качестве обязанности заемщиков в договор на случай, если те решат развестись. Более того, ст. 351 ГК предусматривает случаи, когда банк вправе требовать досрочного погашения и без такого пункта в договоре.

Раздел ипотеки, взятой до свадьбы

Общий порядок, установленный ст. 36 СК, говорит нам, что любое имущество, приобретенное до свадьбы, является личным – режим супружеской собственности на него распространяться не будет.

Поэтому если собственник–муж подписал ипотеку перед браком, логично считать, что и жилье, и задолженность по кредиту останутся лишь за ним: так как они были приобретены до брака, то делить их незаконно.

Правда, если иное не предусмотрено брачным контрактом: в договорном порядке можно разделить даже то, что было получено и до свадьбы. Но это лишь частные случаи – почти всегда такое имущество не делится.

В то же время пока супруги были в браке, семья платила ипотечный кредит. Не имеет значения, с чьего кошелька выплачивались деньги – они являлись супружеской общей собственностью. И, учитывая это, жена вправе требовать от мужа компенсации половины тех средств, которые были потрачены на выплаты по кредиту за время нахождения в отношениях.

Способы переоформления ипотеки

Так как переоформление ипотеки, это, по сути, раздел квартиры, представляется два возможных варианта: это переоформить через суд или заключить добровольное соглашение.

В первом случае один из супругов подает в суд иск о разделе супружеской собственности с требованием о прекращении режима общей собственности и выделе долей.

При этом вполне логично заявлять лишь требование о разделе квартиры – раздел обязательства без согласия практически не имеет перспектив.

Во втором случае переоформление ипотеки при разводе осуществляется по договору между супругами. Подписав его, муж и жена, в том числе бывшие, могут самостоятельно определить размер того, что каждый из них получает после развода. Вплоть до того, что заложенное имущество полностью передается одному из супругов.

Безусловно, к данному процессу стоит привлекать представителей банка: если речь идет лишь о разделе квартиры, они обычно не против такого раздела. Впрочем, иногда не против и перевода долга на одного из супругов. Речь идет о том, как отказаться от ипотеки при разводе – остановимся на этом подробнее.

Как перестать быть созаемщиком

Ипотечная квартира – это не только имущество, но и серьезная головная боль заемщиков, связанная в крупными долгами.

Простой пример: если бывшие муж и жена договорились, как платить по солидарной ипотеке, но один из них не соблюдает договоренности, ответственность за его поведение лежит на обоих. По сути, если свободные средства есть лишь у одного из супругов, банк потребует погашения кредита за их счет, независимо от того, в каких долях была поделена квартира.

Поэтому когда при наличии ипотеки дело доходит до расставания, практикуется модель выхода одного из супругов из числа созаемщиков. Все это возможно лишь по договоренности бывших мужа и жены.

В таком случае оставшийся в обязательстве супруг получает единоличную собственность на квартиру, а вышедший из обязательства может требовать выплаты отступных. Но перед тем, как выйти из созаемщиков по ипотеке после развода, обязательно необходимо заручиться одобрением банка – напоминаем, ст. 391 ГК делает перевод долга без такого согласия незаконным.

Обычно для такого согласия банк требует соблюдения ряда условий, а именно:

• Платёжеспособности оставшегося в обязательстве: банк даст разрешение на перевод долга, лишь проверив имущественное состояние и удостоверившись, что один из супругов в состоянии самостоятельно обслуживать долг.
• Ввода поручителя: вместо созаемщика банк может потребовать ввода в обязательство поручителя, функцию которого может выполнить родственник основного заемщика.
• Перехода залога в личную собственность заемщика: банк будет против ситуации, когда жена захочет выйти из числа заемщиков, оставив при этом в собственности предмет залога.

Без такого согласия шансы на выход невелики даже через суд. Впрочем, судебная практика разнится.

Практика раздела ипотеки через суд

Источник: https://zakon7ya.ru/vse-o-brake/rastorzhenie-braka/razdel-kvartiru-v-ipoteke-razvod.html