Договор на продажу квартиры с риэлтором

Сопровождение сделки купли-продажи риэлтором: плюсы и минусы. Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Образец договора

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос – как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене? Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки купли-продажи квартиры: именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости – риэлторы.

Обратите внимание

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство? Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры? Более подробно об этом далее.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 . Это быстро и !

Продажа квартиры через агентство недвижимости: плюсы и минусы

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение – эксклюзивный договор.

Данный документ подтверждает намерения клиента работать только с этим агентством и влечет за собой взаимные для сторон права и обязательства.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату – комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании – от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

Образец договора с риэлтором об оказании услуг (эксклюзивный договор).

Важно

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство? После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи:

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов;
  • проведение процедуры оценки недвижимости;
  • подготовка и проведение рекламной кампании;
  • поиск покупателей квартиры;
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями;
  • проведение показа недвижимости;
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов;
  • подготовка проекта договора купли-продажи;
  • организация и проведение сделки (поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов);
  • подготовка заключительной документации.

Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов – клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

Посредник обеспечивает безопасность и легкость проведения сделки по различным направлениям – юридическим, финансовым, организационным и документальным.

Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности – клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры? Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора – некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора – собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

В зависимости от способа получения жилья это может быть:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • копия судебного решения;
  • договор дарения и т.п.

Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору – он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения (распиской). Также можно составить акт приема-передачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

Образец договора хранения документов.

Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры? Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника – она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов (сама сделка купли-продажи по этой доверенности недоступна).

Образец доверенности на сбор документов и регистрацию.

После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора купли-продажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

Расторжение договора с риэлтором

Порядок расторжения договора, а также основания для этого и возможные последствия напрямую зависят от положений, прописанных в документе.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры? Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях:

  1. После истечения срока ее действия – в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
  2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента – в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия:
    • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом;
    • необходимость уплатить штраф (это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами).
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании – в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.

На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа – в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность – все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

Можно выделить несколько самых распространённых схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента:

  1. Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки – это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.

    При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  2. Привлечение подставных покупателей – риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  3. Использование доверенности – агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению (например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека).

    Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.

  4. Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре – поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг (например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п.).

На самом деле, схем мошенничества может быть очень много – сфера недвижимости является привлекательной для многих преступников.

Совет

Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно – лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ – решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

Однако стоит помнить и о недостатках – необходимости переплачивать комиссионные риэлтору и риску нарваться на мошенника.

На нашем сайте вы можете бесплатно скачать образцы договоров с риэлторским агентством о продаже и покупке недвижимости:

Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры, образец (Договор с риэлтором на продажу квартиры, образец).

Агентский договор на покупку недвижимости, образец, скачать бесплатно.

Источник: http://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/dogovor-s-rieltorom.html

Договор на продажу квартиры с риэлтором

Рынок недвижимости на территории РФ набирает обороты с каждым годом. При этом, самостоятельный выбор квартиры или ее продажа доставляет массу неудобств как для покупателя, так и для продавца.

В связи с этим, большинство граждан прибегают к услугам агентов по недвижимости, которые не только находят покупателя, но и помогают в оформлении документов.

Как составить договор купли-продажи недвижимости с риелтором — подробнее в статье.

Обязанности риэлтора

Абсолютно каждый человек сталкивается с необходимостью купить, продать, арендовать или сдать во временное пользование свое жилье. В связи с этим риелторские услуги на рынке недвижимости пользуются особой популярностью.

Еще совсем недавно продавцы, арендаторы и покупатели старились воздерживаться от агентских услуг по недвижимости, опасаясь обмана и завышенных цен. Однако сейчас профессия риелтора является одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых.

Сотрудничество с агентом по недвижимости может оказаться не только удобным, но и выгодным с финансовой и юридической стороны, так как в обязанности специалиста входит проверка правоустанавливающих документов и контроль за «чистотой» проведенной сделки.

Риелтор или агент по недвижимости — это специалист в сфере реализации сделок:

  • купли — продажи квартиры, дома, земельного участка, офиса и другого типа недвижимого имущества;
  • долгосрочной и краткосрочной аренды помещения жилого или нежилого типа.

В обязанности риелтора входит поиск недвижимости по запросу клиента или покупателя, в зависимости от условий договоренности. Услуги агента оплачиваются, по завершении сделки и составляют оплату согласно стоимости недвижимости (от 3 до 15%).

Агент по недвижимости не имеет права покупать или продавать квартиру самостоятельно. Риелтор является лишь посредником при подписании договора. Стоит также отметить, что за юридическое оформление сделки, агент по недвижимости несет полную ответственность.

При обращении к риелтору, с клиентом заключается эксклюзивный договор на продажу недвижимости. Согласно документу, владелец имущества не имеет права самостоятельно реализовывать сделки купли-продажи без оплаты посреднику (агенту по недвижимости). Размер и способ оплаты прописываются отдельным пунктом в соглашении об оказании риелторских услуг.

Действия риелтора, которые помогут владельцу квартиры ее выгодно продать:

  • консультация относительно стоимости жилья (анализ цен на рынке недвижимости);
  • подготовка квартиры к продаже (создание фото и видео материалов, способных завлечь покупателя);
  • размещение объявлений о продаже квартиры (реклама);
  • ведение телефонных переговоров и встреч с потенциальными клиентами;
  • презентация жилья покупателю;
  • подготовка и оформление предварительного договора купли-продажи;
  • сбор необходимой документации для реализации сделки;
  • подготовка договора купли-продажи;
  • помощь в регистрации имущества в Росреестре и др.

Преимущества и недостатки продажи квартиры с помощью риелтора

Любая сделка с недвижимостью предполагает риски. В некоторых случаях, услуги агента помогут минимизировать всевозможные нарушения со стороны продавца или покупателя. С другой стороны — нередки случаи обращения к «черному риелтору» и к обыкновенному мошеннику, что резко повысит степень риска остаться как без недвижимости, так и без денежных средств.

Читайте также:  Документы для оформления права собственности на квартиру по ипотеке

При обращении к риелтору требуется проверить лицензию, а также ознакомиться с отзывами клиентов на интернет-портале.

Преимущества продажи квартиры при помощи агента по недвижимости:

  • экономия времени. В клиентской базе риелтора обязательно найдется нужный покупатель;
  • законность сделки. Квалифицированный риелтор предусматривает всевозможные риски.

Недостатки сотрудничества с агентом по недвижимости:

  • завышенная стоимость услуг (минимальная оплата — 3% от стоимости недвижимости);
  • риск обращения к «черному риелтору».

Как оформить договор на продажу квартиры с риелтором?

При обращении к риелтору требуется оформлять соглашение, так как устные договоренности не имеют юридической силы и не могут быть оправданы в суде. В договоре на продажу квартиры необходимо подробно описать предмет сделки, а именно:

  • размер квадратной площади помещения;
  • тип постройки (жилое/нежилое помещение);
  • наличие ремонта, мебели, бытовой техники;
  • количество комнат, балконов;
  • фактический адрес квартиры (кадастровый номер).

К договору прикладывается копия удостоверения личности сторон.

Существенные условия договора с риелтором:

  • описание услуги (купля — продажа, аренда, поиск недвижимости);
  • срок выполнения;
  • стоимость услуг риелтора;
  • обязанности посредника;
  • условия расторжения сделки;
  • штрафные санкции при нарушении условий сделки.

Скачайте договор купли — продажи квартиры с посредническими услугами риелтора здесь:

Список документов

В обязанности агента по недвижимости входит подготовка и оформление документации. При этом, владельцу квартиры необходимо предоставить:

  • копию удостоверения личности;
  • свидетельство права собственности;
  • технический паспорт на объект;
  • план-схему квартиры.

Как расторгнуть соглашение?

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры с риэлтором могут быть следующими:

  • истечение срока действия договоренности;
  • досрочное расторжение по инициативе сторон;
  • невыполнение (нарушение) условий договоренности;
  • наступление обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.

Условия аннулирования эксклюзивного договора на продажу квартиры и возможные последствия, требуется прописать в соглашении отдельным пунктом, чтобы в последствии у сторон не возникло разногласий.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста

Задать свой вопрос можно в форму ниже, в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных):

  • 8 (800) 350-83-59 — все регионы РФ.

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-na-prodazhu-kvartiry-s-rieltorom.html

Как составить образец эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг?

Продажа квартиры — совсем не легкое дело для продавца.

Кроме мошенников и неадекватных покупателей владельцу недвижимости, выставившему ее на продажу, грозят другие хлопоты.

Это и десятки «пустых» звонков в день как от покупателей, так и от риэлторов, а также юридические сложности при оформлении сделки.

Для того чтобы оградить себя от этих проблем и ускорить продажу жилья продавец может заключить эксклюзивный договор на оказание риэлторских услуг в агентстве или с частным риэлтором.

Также в этой статье Вы сможете скачать образец данного договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам :

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости?

Эксклюзивный договор — соглашение, заключенное между владельцем жилья и агентством недвижимости, согласно которому организация приобретает исключительное право на продажу конкретного объекта недвижимости.

Эксклюзивный договор ограничивает права продавца на продажу жилья самостоятельно или с использованием услуг других риэлторов.

Взамен этого владелец квартиры получает множественные преимущества, о которых будет рассказано ниже. Делегированное продавцом право агентства на продажу закрепляется договором, составленным в письменной форме и соответствующим законодательству РФ.

Образец эксклюзивного договора на продажу недвижимости Вы можете скачать тут.

к содержанию ↑

Виды соглашений с риэлторскими агентствами

Так как агентства решают различные вопросы в области недвижимости, то существует несколько типов эксклюзивных договоров.

Для владельцев квартир наибольший интерес представляют два вида соглашений: договор на продажу и договор на сдачу в аренду.

О продаже

Договор на продажу предполагает делегированное продавцом право риэлторской организации заниматься продажей квартиры продавца, то есть поиском покупателя, проведением переговоров с ним, сбором документов, подготовкой и проведением сделки купли-продажи.

О сдаче в аренду

При заключении договора на сдачу в аренду агентство обязуется найти арендаторов и заключить с ними соглашение об аренде в интересах арендодателя.

Структура документа

Эксклюзивный договор не имеет установленного законом стандартного бланка и составляется в простой письменной форме.

Как и любое другое соглашение, эксклюзивный договор должен содержать:

  1. указание на стороны, заключившие соглашение (заказчик и исполнитель);
  2. обязанности заказчика и исполнителя;
  3. срок действия соглашения;
  4. предмет договора — квартира или иное жилое помещение, которое продается (сдается);
  5. цену объекта (стоимость аренды);
  6. стоимость услуг исполнителя и порядок расчета с ним со стороны заказчика;
  7. юридическую ответственность сторон в случае нарушений условий соглашения.

Стороны соглашения могут установить конкретную стоимость услуг исполнителя, оплачиваемую заказчиком, либо указать фиксированную цену квартиры, а комиссионные агентства будут добавляться к продажной цене.

к содержанию ↑

Дополнительные условия и положения

В отдельных положениях могут быть прописаны различные условия, оговоренные заказчиком и исполнителем.

По согласию сторон в него могут быть внесены такие дополнения, как:

  • штрафные санкции, налагаемые на исполнителя в случае недобросовестного отношения к обязательствам, прописанным в соглашении;
  • порядок оплаты расходов исполнителя;
  • указание на автоматическое продление сроков договора и др.

к содержанию ↑

Права и привилегии агентства

Эксклюзивный договор продажи позволяет реализовать наиболее эффективную схему продажи объекта недвижимости и осуществления сделки купли-продажи:

  1. устанавливается оптимальная стоимость, устраивающая продавца и отвечающая требованиям рынка недвижимости;
  2. проводится наиболее продуктивная рекламная кампания с использованием самых действенных методов;
  3. производится полная юридическая проверка документов на квартиру;
  4. проводятся постоянные консультации по вопросам, касающимся рынка недвижимости продажи конкретного объекта;
  5. проводится сделка купли-продажи с гарантиями юридической чистоты.

к содержанию ↑

Гарантии и выгода для продавца

Наличие эксклюзивного договора — гарантия того, что права продавца будут защищены.

В рядовом случае владелец недвижимости столкнется с ситуацией, когда покупатели, пришедшие со своим риэлтором, будут пытаться оказывать психологическое давление на продавца, пытаясь снизить цену, а их агент будет грамотно и убедительно защищать интересы покупателя.

В то время как наличие договора позволит продавцу избежать такой ситуации, так как бремя переговоров с покупателем и его агентами перейдет на грамотных риэлторов.

Также наличие договора защитит продавца от непрофессиональных действий других участников рынка: риэлторов или покупателей.

Профессиональный риэлтор или юридический отдел агентства избавит продавца от юридических и фактических ошибок, из-за которых часто срываются сделки купли-продажи жилого имущества.

Распространенная ошибка продавцов — мнение, что, заключая эксклюзивный договор, он будет ограничен в своих действиях и упустит возможность продать квартиру через других риэлторов.

Агентства недвижимости сотрудничают между собой, а наличие эксклюзивного договора совсем не мешает риэлтору предложить вариант в другое агентство.

к содержанию ↑

Защита от мошенников

Наличие эксклюзивного договора поможет продавцу защититься от мошенников.

Как известно, несколько процентов сделок в области недвижимости заканчиваются обманом той или иной стороны.

Наличие опытных профессиональных риэлторов и юристов, действующих от лица продавца, защитит его от аферистов, действующих на рынке недвижимости.

к содержанию ↑

Защита правовых интересов продавца

Далеко не все сделки бывают простыми, где от покупателей и продавцов необходимо лишь наличие необходимых документов и договора купли-продажи.

Более 80% сделок на рынке недвижимости требуют квалифицированной юридической помощи, которую предоставит агентство недвижимости.

В случаях, когда необходим поиск встречных вариантов, требуется получение разрешительных документов от государственных органов или выстраиваются так называемые «цепочки» из нескольких одновременно проводимых сделок, именно наличие опытных агентов позволит освободить владельца от этой работы.

Агентство недвижимости продолжит работу, даже если сделка по каким-либо причинам сорвалась, к тому же проверка документов и юридических рисков будет проводиться намного тщательнее, чем в обычной ситуации.

к содержанию ↑

Оценка и позиционирование

Заключение договора эксклюзивной продажи поможет более точно позиционировать квартиру и определить ее стоимость.

В отсутствии риэлтора, постоянно занимающегося продажей объекта недвижимости, велик риск неправильно оценить стоимость жилья:

  • занизить цену, что приводит к финансовым потерям;
  • завысить цену, что приводит к потерям времени.

Профессиональный риэлтор, знающий рынок, обладает наилучшими знаниями того, как именно продавать конкретный объект недвижимости, в какие СМИ лучше обращаться для подачи рекламы, может составить психологический портрет покупателя, на какие преимущества делать упор в беседе с потенциальным покупателем и т. д.

Благодаря многолетнему опыту работы в сфере недвижимости риэлторы знают все тонкости рынка и продажи отдельных объектов.

к содержанию ↑

Гарантии и выгода для покупателя

Приобретение квартиры, которая продавалась агентством с заключенным эксклюзивным договором, может быть выгодна и покупателю.

В таком случае покупатель сталкивается с риэлтором, который досконально знает все особенности предстоящей сделки.

А необходимые для оформления сделки документы будут иметься в полном объеме или будут собраны в кратчайший срок.

В случае приобретения квартиры с эксклюзивным договором за те же деньги покупатель получает больший профессионализм и ответственность со стороны риэлтора.

К тому же в некоторых случаях он может стать союзником покупателя: риэлтор информирует продавца о положении дел на рынке недвижимости и предотвращает его излишне оптимистичные запросы.

к содержанию ↑

Советы специалистов

При заключении эксклюзивного договора все права на продажу делегируются одной организации, поэтому выбор подходящего агентства недвижимости — главная задача продавца.

Можно ориентироваться на рекомендации знакомых или рекламу в СМИ.

Если планируется подписание договора с частным риэлтором, нужно убедиться, что у него имеется статус индивидуального предпринимателя, иначе о какой-либо юридической силе подписанного договора говорить не приходиться.

Со стороны агентства договор подписывает руководитель либо уполномоченное им лицо.

Обратите внимание

Перед подписанием стороны должны обсудить все аспекты соглашения, так как внесение дальнейших поправок потребует перезаключения договора.

Оптимальный срок действия соглашения составляет несколько месяцев с возможностью пролонгации по согласию обеих сторон.

Если покупатель уже найден, то срок действия договора зависит от обстоятельств сделки и может составлять от 2 недель до 1-2 месяцев.

И в заключении советуем Вам посмотреть ролик об особенностях эксклюзивного договора на продажу квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и !

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/obrazets-eksklyuzivnogo-dogovora-na-okazanie-rieltorskih-uslug.html

Договор с агентством недвижимости на продажу квартиры подводные камни

Приобретение квартиры – дело ответственное, и чтобы избежать проволочек и неприятностей, необходимо к данному мероприятию хорошо подготовиться. И первое, что необходимо сделать – это определиться с вопросом организации покупки жилья.

Удобней всего продавать и покупать жилье через риэлторов. Во-первых, не придется искать покупателей или объект недвижимости самостоятельно. Во-вторых, хороший посредник обязательно обеспечит юридическую чистоту сделки и позаботится о безопасности расчетов клиентов. В статье мы расскажем, как правильно заключить и расторгнуть при необходимости договор с риэлтором.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-84-29. Это быстро и бесплатно!

Читайте также:  Размер пенсии по инвалидности в 2019 году инвалидам 1 2 и 3 группы

Плюсы и минусы работы с риэлтором

От сотрудничества с риэлтором можно как проиграть, так и выиграть. Все зависит от того, куда обратится продавец квартиры и насколько надежным окажется агентство.

Плюсы от работы с риэлтором:

  • быстрый поиск покупателя (как правило, в срок до 3-х месяцев);
  • маркетинговый план по рекламированию квартиры;
  • прием звонков от клиентов и организация просмотров;
  • проверка всех документов перед сделкой.

Перед тем, как заключать договор с агентством недвижимости нужно тщательно проверить его репутацию, документы о регистрации, а также отзывы клиентов.

Минусы от сотрудничества с риэлтором:

  • высокие комиссионные (до 5% стоимости квартиры);
  • риск мошенничества (сговора с покупателем либо исчезновение после передачи аванса);
  • потеря задатка за досрочное расторжение договора;
  • медленная работа и минимум покупателей.

Времена «черных» риэлторов давно ушли в прошлое, но при работе с агентствами недвижимости могут возникнуть проблемы другого рода. Например, риэлтор может иметь очень небольшую базу клиентов и, заключив эксклюзивный договор с такой компанией, продавец или покупатель квартиры только зря потеряют время.

Возможны и случаи мелкого мошенничества, когда договор заключается только с одной целью – получить аванс. Далее недобросовестный агент просто отключает телефон либо имитирует деятельность без каких-либо результатов.

Хороший риэлтор должен иметь официальную регистрацию, сертификат либо страховку профессиональной ответственности. У компании должна быть большая база клиентов, налаженные контакты с множеством сайтов по продаже недвижимости и безупречная репутация.

Для чего нужно заключать соглашение?

Оформлять агентский договор на покупку или продажу жилья с риэлтором нужно обязательно. Иначе есть риск потерять зря время и деньги. В соглашении детально прописывается весь комплекс услуг, который должен быть оказан в обмен на комиссионные или фиксированную оплату, а также ответственность за их невыполнение.

В услуги риэлтора входит:

  • бесплатная оценка квартиры;
  • маркетинговый план продвижения объявления о продаже;
  • поиск покупателя и проведение осмотров;
  • переговоры с клиентами и рекламирование им квартиры;
  • проверка всех документов и подготовка к сделке купли-продажи.

Агентство недвижимости часто занимается не только банальным сведением покупателя и продавца, но и обеспечивает подготовку продажи квартиры, проводит сбор справок необходимых для совершения сделки, а также юридическую экспертизу правоустанавливающих документов.

Гильдия риэлторов разработала типовой агентский договор, который прошел юридическую экспертизу и содержит все важные пункты, которые описывают взаимоотношения между заказчиком и исполнителем. Желательно ознакомиться с ним, перед тем как подписывать договор, который предлагает риэлтор.

Необходимые документы

Для заключения договора потребуется собрать небольшой пакет документов. При заключении договора от риелтора потребуется:

  • паспорт;
  • доверенность от риэлторской компании с указанием полномочий.

Документы от агентства недвижимости:

  • учредительные документы;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • свидетельство о постановке на налоговый учет.

Документы от заказчика услуг:

  • паспорт, ИНН или СНИЛС – для продавца и покупателя квартиры;
  • копии правоустанавливающих документов на квартиру (расширенная выписка из ЕГРН, копия договора купли-продажи и пр.) – для продавца квартиры;
  • разрешение органов опеки – для продавца квартиры, если продается жилье, где зарегистрирован ребенок;
  • выписка из домой книги, справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – для продавца квартиры.

При оформлении договора оригиналы документов могут быть переданы риэлторской компании на хранение. Но чаще всего передаются обычные копии, чтобы потенциальный покупатель мог убедиться, что с документами все в порядке.

Перед тем как подписывать договор риэлтор также может попросить важные для оформления сделки документы – копию разрешения органов опеки или выписку из домовой книги. Если они еще не оформлены, то подписание договора может быть отложено.

Как правильно составить?

Договор на оказание риэлторских услуг составляется по всем требованиям Гражданского кодекса РФ (ст. 779-782). Регулирует правоотношения в области посреднических услуг также закон «О защите прав потребителей». В договоре указываются:

  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • объект отчуждения;
  • стоимость услуг;
  • сроки действия соглашения;
  • порядок расторжения.

Договор оформляется в простой письменной форме и подписывается продавцом и руководителем риэлторской компании или ее законным представителем.

Приложением к договору может быть акт выполненных работ. Он составляется после того, как покупатель уже найден, сделка состоялась, и услуги риэлтора оплачены.

Рассмотрим основные разделы договора более подробно.

Стороны

В этом разделе указывается название риэлторской компании, Ф.И.О. директора, действующего на основании устава либо законного представителя (со ссылкой на номер доверенности, дату составления). Второй стороной по договору выступает продавец квартиры (заказчик). Обязательно указывается его Ф.И.О, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации и телефон.

Предмет

В соглашении предметом выступают риэлторские услуги. Компания обязуется их оказать в рамках описанных в договоре, а продавец квартиры – оплатить. Объем этих услуг должен быть четко оговорен. Это, прежде всего:

  1. поиск покупателя квартиры (в договоре указывается адрес, кадастровый номер);
  2. консультационные услуги, в которые входит и оценка квартиры.

Обязанности сторон

В договоре перечисляются все права и обязанности исполнителя и заказчика (продавца квартиры). В перечень обязанностей заказчика входит:

  1. предоставление документов на квартиру (в виде копий или оригиналов, если это предусмотрено договором);
  2. оказывать содействие на всех этапах подготовки и проведения сделки;
  3. оплатить услуги исполнителя;
  4. подписать акт выполненных работ.

Иногда в обязанности заказчика входит и передача через риэлтора задатка на квартиру, но только если это предусмотрено договором.

Обязанности риэлторской компании:

  1. проведение рекламной кампании по продаже квартиры (с указанием конкретных сайтов и других СМИ);
  2. подбор потенциальных покупателей и организация просмотров;
  3. проведение переговоров об условиях сделки с покупателями;
  4. проверка документов и организация сделки.

Все обязанности риэлтора должны быть четко прописаны в договоре. Только в этом случае у клиента будет повод требовать у исполнителя неуклонного выполнения своих обязательств.

Сроки исполнения

В договоре прописываются сроки сотрудничества с указанием конкретных дат. Это может быть 1-3 месяца и любой другой срок, который согласуют участники соглашения между собой. Срок может быть продлен при отсутствии возражения сторон.

  • Скачать бланк агентского договора с риэлтором на продажу квартиры
  • Скачать образец агентского договора с риэлтором на продажу квартиры
  • Скачать бланк договора с агентством недвижимости на покупку квартиры
  • Скачать образец договора с агентством недвижимости на покупку квартиры

Стоимость услуг и порядок расчетов

Риэлторские услуги должны быть оплачены в сроки указанные в договоре. Обычно размер комиссионных составляет 2-5% стоимости квартиры или фиксированную сумму от 30 до 100 тыс. рублей.

Чаще всего оплата за услуги риелтора разбивается на две части. Первая подлежит оплате независимо от факта продажи квартиры. Даже в случае досрочного расторжения договора этот задаток не возвращается.

И вторая часть – остаток суммы, который выплачивается только в том случае, когда покупатель найден и сделка состоялась. Оплата второй части проводится не позднее дня подписания заказчиком договора купли-продажи квартиры.

Возможны и соглашения без задатка, по которым вся сумма оплачивается наличными или переводом на счет исполнителя после подписания купчей.

Как расторгнуть?

Продавец квартиры вправе в любое время отказаться от услуг риэлтора, но при условии оплаты фактически понесенных им расходов (ст. 782 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым с момента поступления денег на счет риэлторской компании.

Статья 782 ГК РФ. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг

  1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
  2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Продавец квартиры вправе отказаться от риэлтора, если:

  • он не приступил к оказанию услуг в положенные сроки;
  • уже с самого начала есть проблемы с выполнением условий договора.

В случае разрыва отношений по инициативе заказчика он обязан оплатить вознаграждение в размере пропорциональном фактически полученным услугам. Расчеты производятся следующим путем: 5% обещанной суммы компенсируется за подготовку договора купли-продажи, 30% за поиск клиента (если он был найден) и 65% за оформление купчей (в качестве представителя заказчика).

Штрафы за односторонний разрыв договора – незаконны. Речь идет только о компенсации понесенных расходов.

Стороны вправе также расторгнуть договор в любое время по взаимному согласию.

Ответственность за нарушение условий сделки

При оформлении договора на оказание риэлторских услуг обязательно прописывается ответственность за его невыполнение, а также за сохранность документов на квартиру (если они передаются на хранение).

Меры ответственности для заказчика:

  • при нарушении сроков оплаты – пеня (в среднем от 0,1-0,2% суммы за каждый день просрочки);
  • потеря задатка в случае расторжения договора досрочно;
  • обязанность компенсировать восстановление документов.

Меры ответственности для риэлтора на самом деле редко указываются в договоре, так у клиента всегда есть возможность досрочно расторгнуть договор, если ему что-то не нравится.

Но прописать подобные пункты все же необходимо, например, ответственность за срыв сделки по вине агентства.

В качестве меры ответственности можно установить обязанность компенсировать ущерб, который понес продавец или покупатель квартиры в результате подобных действий.

Подводные камни

Договор об оказании риэлторских услуг составляет компания, а заказчик соглашается на ее условия либо нет. Крайне редко допускаются исправления и дополнения к договору. Поэтому текст соглашения стоит изучить очень внимательно.

Обращайте внимание на следующие пункты:

  • сроки выполнения обязательств (договор не должен быть бессрочным);
  • порядок расчетов и окончательная стоимость услуг (не должно быть расплывчатых формулировок об услугах, которые возможно потребуют дополнительной оплаты);
  • запрет на общение с покупателем до сделки (это требование незаконно и часто говорит лишь о непрозрачной работе риэлтора);
  • штрафы для заказчика по любому поводу, например, за срыв просмотра и пр. (кабальный договор невыгоден продавцу или покупателю недвижимости);
  • запрет на обращение к другим риэлторам (это возможно только при оформлении эксклюзивного договора).

Для продавца недвижимости выгодней всего договор, по которому расчет с риэлтором производиться в момент совершения сделки. В этом случае он не теряет задаток, если сотрудничество не сложится и может спокойно выбирать между 2-3 риэлторами – кто приведет покупателя тому он и заплатит.

Учтите, что проверка юридической чистоты сделки проводится не всеми риэлторами. Многие требуют за это дополнительную оплату.

Договор, предлагаемый риэлтором, защищает, прежде всего, его собственные интересы. Поэтому обращайте внимание на подозрительные пункты, связанные со штрафами, потерей задатка и другими возможными расходами.

Нужно ли нотариально заверять?

Договор с риэлтором составляется в простой письменной форме. Он не требует государственной регистрации, а также нотариального заверения.

Причины отказа от сотрудничества

В договорах об оказании риэлторских услуг всегда оговаривается порядок расторжения договора по инициативе сторон.

Заказчик вправе отказаться от риэлтора в любое время, если считает, что условия договора не выполняются. Как уже было сказано выше, в этом случае нужно только возместить исполнителю понесенные расходы.

Риэлтор также может отказаться от сотрудничества, если выяснится, что клиент предоставил недействительные документы, не является собственником квартиры или уклоняется от показов и общения с покупателями. В случае отказа от услуг риелтора задаток не возвращается.

Читайте также:  Повышение зарплаты госслужащим в 2019 году

Источник: http://juridic-help.ru/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti-na-prodazhu-kvartiry-podvodnye-kamni/

Договор с агентством недвижимости – подводные камни

Если сделка прошла удачно, напомним, вас еще ждет оформление права собственности, а затем приятный бонус – налоговый вычет.  

Как расторгнуть договор с агентством?

Что делать, если договор заключен, но у вас появилась возможность купить или продать жилье на более выгодных условиях? Расторжение договора в одностороннем порядке возможно. Однако при его подписании этот вариант нужно учесть и чётко описать обязательства сторон, чтобы не было взаимных претензий. Они могут грозить судом.

Запомните! Агент не имеет право требовать какие-либо штрафы или неустойки. Единственное, что вы должны оплатить, – фактические выполненные работы. Чтобы с этим не возникло сложностей, их лучше оформлять актом выполненных услуг.

Важно! Если вы решили расторгнуть договор на оказание услуг агентства, самое правильное – передать руководству фирмы официальное уведомление об этом либо направить его заказным письмом, предварительно сохранив для себя копию. Уведомление может стать доказательством в случае суда.

Если вы уже передали риэлтору вознаграждение авансом, агентство обязано его вернуть. Иначе заказчик имеет право подать в суд. Тогда агентам придется выплатить штраф за отказ добровольно выполнить требования клиента. Но вести спор с риэлторской фирмой в суде без помощи юриста – гиблое дело! Он поможет подготовить иск.

Договор аренды квартиры – советы собственникам

Сегодня сдать жилье в аренду без помощи риэлторских агентств практически невозможно. Не всех это радует, но есть и плюс. Прибегнув к помощи агента, можно очень быстро снять или сдать квартиру. Если, конечно, он не оказался прохвостом.

Поэтому не путайте договор оказания агентских услуг, договор между агентством и собственником квартиры с договором информационных услуг. Иначе вам могут дать номера телефонов хозяев квартир или потенциальных арендаторов, которые будут молчать.

Важно! Основная цель соглашения – найти подходящую квартиру и заключить договор найма жилого помещения. Это должно быть в договоре на оказание услуг агентства.

В договоре аренды обязательно должны быть следующие основные пункты:

  • Срок. Заключить договор можно на любой период или бессрочно.
  • Ответственность сторон в случае нарушения условий документа.
  • Условия расторжения договора. Например, за какой срок стороны должны предупредить об этом.
  • Порядок и размер платежей, в том числе за коммуналку.
  • Действия сторон в случае порчи имущества, отсутствия платежей.

Если этих условий в договоре не будет, владелец квартиры и арендатор не смогут защитить свои права и интересы.

Важно! При подписании договора нужно составить Акт передачи имущества, находящегося в квартире, описать, в каком оно находится состоянии, есть ли дефекты.

Продажа или покупка квартиры – дело хлопотное и очень ответственное. Не беритесь за него без консультации юриста по недвижимости!

Звоните нам +7(812) 603-75-30!

Хотите задать вопрос? Пишите сюда!

Источник: http://Helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/dogovor-s-agentstvom-nedvizhimosti/

7 основных пунктов, которые нужно предусмотреть в договоре с риэлтором

В настоящее время риэлторская деятельность является распространенным видом деятельности. Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риэлторских услуг, поэтому к данному договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на оказание риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

— преамбула;

— предмет договора;

— обязательства сторон;

— сроки исполнения обязательств;

— стоимость услуг и порядок расчетов;

— порядок расторжения договора;

— ответственность сторон.

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: получателя риэлторских услуг (Заказчика), лицо, которым будут оказываться эти услуги (Исполнителя).

Предмет договора — это совокупность действий, направленных на покупку/продажу недвижимости.

Пример. Предмет договора с риэлтором при покупке недвижимости: «Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 рублей в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м., в кирпичном доме, не первые и не последние этажы, в доме этажностью не ниже 9, дом не старше 1980 года, наличие лифта и мусопровода и т.д.».

 Пример. Предмет договора с риэлтором при продаже недвижимости: «Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности .».

Обязательства сторон.

Обязанности Исполнителя:

— составление презентации объекта недвижимости и распространение информации о нем в средствах массовой информации;

Примечание:

Важно

Одной из основных обязанностей риэлтора является составление презентации объекта недвижимости, а именно: создание качественных фотографий и текста объявления с точными характеристиками района, дома, самого объекта.

А также проведение рекламной компании объекта недвижимости, что является ключевым моментом при  его продаже, ведь насколько грамотно будут продуманы источники и сформировано предложение, зависит успех и выгода от продажи.

— поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости;

— организация просмотров объектов недвижимости потенциальным покупателям (самим Заказчиком);

— проведение переговоров;

— анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

— сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

— подготовка сделки,

— проведение всех необходимых действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости и так далее.

Обязанности Заказчика:

— предоставление документов на объект недвижимости;

— обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

— явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

— обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке для ее оформления и регистрации;

— подписание Акта оказанных услуг;

— уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги и так далее;

Примечание:

Риэлтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость.

Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для регистрации перехода права собственности существует ограниченный срок действия: выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, кадастровый паспорт – 5 лет.

  1. Срок исполнения обязательств.

В договоре с риэлтором при купли-продажи недвижимости обязательно необходимо прописать срок действия договора. !!!Если в договоре предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ крайне не выгоден для клиентов. !!!

Примечание. Рекомендуется заключать договор на короткий срок с правом пролонгации.

  1. Стоимость услуг и порядок расчетов.

Статья 781 ГК РФ предусматривает обязанности Заказчика оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Обычно оплата услуг риэлтора определяется в процентном отношении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости, но в некоторых случаях указывается фиксированная цена.

В договоре на оказание услуг, должна обязательно оговариваться стоимость услуг риэлтора на всех этапах процесса и момент их оплаты. Если сделка альтернативная (сначала продажа одного объекта недвижимости, а потом покупка другого), то лучше указать отдельно, что именно входит в стоимость услуг – проведение одной сделки из двух или обеих.

Важно предусмотреть возможность клиента отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов – если он может собрать их самостоятельно). Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным – в зависимости от сложности сделки и участвующих в ней  лиц.

Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или, же забирают свое комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи отчуждаемого/приобретаемого объекта недвижимости под гарантийное обязательство. 

Важно помнить, что прежде чем оплачивать услуги риэлтора, необходимо подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия Заказчиком. Данный документ завершает договорные отношения между заказчиком и исполнителем. 

  1. Проверка юридической чистоты сделки.

Для проверки юридической чистоты сделки в договоре с риэлтором необходимо указать, какие документы будут запрашиваться по приобретаемому объекту недвижимости, как будет осуществляться проверка документов на их подлинность.

Примечание.

Самым надежным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является получение выписки из домовой книги и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на данный объект. Из данных документов можно будет узнать состав собственников объекта недвижимости, находится ли он под арестом, обременен залогом, рентой и т.д.

Если риэлтор забирает оригиналы правоустанавливающих или других  документов, необходимо подписывать акт приема-передачи документов, в котором отражать, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию.

Совет

Если на риэлтора выписывается доверенность, то только на осуществление сбора или сдачи каких-либо документов, оформляемых на имя клиента.

Примечание. Статья 181 ГК РФ устанавливает следующие сроки исковой давности: о применении последствий недействительности ничтожной сделки – 3 года, о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности – 1 год.

  1. Ответственность по договору.

При составлении договора с риэлтором обязательно необходимо четко прописать ответственность риэлтора в соответствии со статьей 329 ГК РФ, на основании которой  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

Примечание. Важно помнить, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ).

!!!Но агентству недвижимости (риэлтору) сначала необходимо будет их доказать и документально обосновать размер (затраты на поиск покупателей или продавцов объектов недвижимости, проведение рекламных кампаний, получением документов и прочие).

!!!

Примечание. Главное отметить в договоре с риэлтором, что ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

  1. Штрафные санкции за расторжение договора.

Если штрафные санкции не оговорены в договоре, то руководствуясь ст. 450 ГК РФ, заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

Примечание. При подписании эксклюзивного договора с риэлтором, агентства недвижимости настаивают на включение в текст договора штрафных санкций за размещение информации в других агентствах. В таких случаях вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в судебном порядке.

 Привлечение риэлтора к сделке купли-продажи значительно сократит риски сделок с недвижимостью.

Отсутствие специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность и определенных требований к оформлению договоров на оказание риэлторовских услуг, привело к тому, что на практике наиболее распространены несколько видов договоров с риэлтором: договор на оказание риэлторских услуг; договор поручения; эксклюзивный договор.

Но прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо проанализировать все его условия, границы ответственности сторон, возможно обратившись за дополнительной консультацией к юристам.

Источник: http://mosadvocatura.ru/portfolio-item/chto-predusmotret-v-dogovore-s-rieltorom-pri-kuple-prodazhe-nedvizhimosti/

Ссылка на основную публикацию