Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в 2019 году — образец, ипотека

Расторгаемый договор завершает и свое действие. Возвращается все реализованное сторонами. Но не все так элементарно в операциях с недвижимыми объектами.

Как расторгать договор после регистрации права на недвижимость? Теоретически реально расторжение практически любого договора.

Хотя допустимы и особые ситуации. Какова процедура расторжения договора при покупке или продаже недвижимости после регистрации собственником своих прав?

Важные моменты

Всякая осуществляемая сделка, касающаяся реализации недвижимости, не происходит без оформления надлежащего договора. Документ этот выступает основным.

Согласно ему продавцом передается право полной собственности на объект, а вторая сторона таковое принимает, уплачивая сумму, оговоренную в договоре.

И сделка практически закончена, когда стороны подпишут договор. Покупателю останется зарегистрировать должным образом право собственности.

Но если не реализовываются установленные договорные обязательства, то выходом становится расторжение подписанного договора.

Для окончательного прекращения свершенной сделки по согласию сторон потребуется соблюсти тот же порядок, что и при оформлении изначального документа.

Участники заключают соглашение о расторжении. Но обоюдного и добровольного согласия может быть мало.

Причины в нюансах покупки недвижимости, право собственности на каковую подлежит госрегистрации.

Для расторжения ДКП относительно недвижимости после завершенной регистрации собственником своего права надобно наличие весомых оснований.

Например:

• значительные нарушения сделки;
• не выполнение обязательств;
• изменившиеся обстоятельства и т.д.

Основные понятия

Расторжение сторонами договора считается частным случаем завершения договорных отношений.

При этом по ГК преждевременное окончание действительности договора выражаться может разными определениями — «расторжение договора» либо «отказ от выполнения договора».

Когда договор досрочно расторгается, то обязательства по нему прекращаются на период будущий. Следственно, расторжение вероятно лишь для договора еще действующего.

По этому признаку отличается процесс расторжения от признания договора незаключенным или недействительным.

Пока в ЕГРП не появится запись о переходе права к иному собственнику, недвижимый объект продолжается числиться за прежним владельцем.

Можно в одностороннем порядке расторгать договор и до регистрации. Но для этого должны наличествовать основательные нарушения наличествующих договорных условий.

Например, покупатель отказывается оплачивать стоимость по договору или продавец не передает недвижимость. Если стороны не могут сговориться, то надобно обращение в суд.

Велик риск остаться и без денег, и без недвижимости. Единственный вариант в этом случае признание самого договора неверным, то есть недействительным.

Заключение соглашения

Расторгнуть ДКП в отношении недвижимости по общему согласию сторон можно и до регистрации прав собственником и после. Различается порядок действий.

До регистрации достаточно заключить соглашение о расторжении договорных отношений и вернуть исполненное по договору (деньги, недвижимые объекты).

Расторгнуть договор допустимо без обращения в суд, по обоюдному согласию.

Более того подача иска возможна только после попытки досудебного урегулирования, а именно в случае получения отказа второго участника от расторжения договора.

Заключение соглашения начинается с того, что одна из сторон предлагает расторгнуть договор.

В противном случае решение принимает суд, основываясь на обстоятельствах сделки.

Нормативное регулирование

Расторжение договора при купле-продаже относительно недвижимости регламентировано в гл.29 ГК РФ:

ст.450	Допустимые основания для расторжения
ст.451	Расторжение по видоизменению обстоятельств
ст.452	Порядок осуществления расторжения
ст.453	Появляющиеся последствия расторгнутых сделок

Согласно настоящему законодательству для расторжения договора о купле-продаже недвижимости бытует период давности по искам.

Правомерность сделки может оспариваться в трехлетний срок после регистрации в установленном порядке перехода права собственности.

Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Когда покупателем получено полное право собственности на объект договора, отменить сделку возможно лишь в ситуациях, строго предопределенных договором либо положениями законодательства.

Следственно, после совершенного выполнения всех оговоренных обязательств расторгнуть договор попросту нельзя. И верно это утверждение для сделок с любой недвижимостью.

Если сделка частью уже выполнена и право собственности зарегистрировано, то расторжение договорных отношений вовсе не подразумевает возврата переданного имущества.

Чтобы возвратить исполненное по договору, нужно прописать соответствующее условие в договоре либо в заключаемом соглашении о расторжении сделки.

По соглашению сторон

Отменить договор после свершенной регистрации и исполнения обязательств можно по согласию участвующих сторон.

Причем сторонам надлежит согласовать порядок возврата уплаченных денег и объекта договора. Действующим соглашение признается сразу после подписывания его участниками сделки.

Но тут надо учитывать и факт регистрации права собственности. Например, стороны по совместному решению расторгают ДКП до госрегистрации собственности и проблем обычно не возникает.

В соглашении оговаривается, что покупатель возвращает объект, а продавец деньги, если имела место передача таковых. На этом сделка считается расторгнутой.

На основании его покупатель, ранее бывший продавцом, может перерегистрировать право собственности на себя.

В одностороннем порядке

Желая расторгнуть договор относительно объекта недвижимости в одностороннем порядке, следует постараться добиться досудебного соглашения с иной стороной.

Но одного желания для одностороннего расторжения недостаточно. Немаловажно присутствие основательных причин – нарушение значимых договорных условий или иные случаи, определяемые судом.

Существенными обстоятельствами для расторжения договора посчитаться могут:

• отсутствие оплаты или уплата неполной стоимости;
• обременение в виде жильцов прописанных в на приобретенной жилплощади;
• заключение сделки с недееспособным субъектом;
• свершение сделки по принуждению.

В соответствии с действующим законодательством всякому покупателю надлежит оплатить покупаемый товар.

Оплата подтверждается документально, а именно:

• банковской выпиской;
• распиской;
• квитанцией об уплате через кассу и т.д.

Если плата по сделке не поступила, то продавец может потребовать расторжения договора. При этом имущество останется у продавца.

Но если имущество уже было отдано, то суд вправе:

Сделку расторгнуть	B воротить продавцу ранее отданное имущество
Признать законность сделки	И обязать покупателя уплатить сумму по договору вместе с неустойкой в пользу продавца

Расторгаться сделка по купле-продаже недвижимых объектов может и вследствие выявленного обременения.

Например, после покупки квартиры обнаруживается, что в ней прописано лицо, располагающее правом пользования жильем.

Видео: расторжение договора купли продажи — неоплата

Когда со времени сделки прошло не больше трех лет, то новый собственник может потребовать расторжения договора и возврата уплаченной суммы.

При подаче иска о расторжении договора важно учесть один значимый нюанс.

Если в заявлении заявлено требование о расторжении, то суд может требование удовлетворить, но дальнейшую судьбу имущества решать не вправе.

Когда нужно вернуть имущество или деньги, то об этом надлежит упомянуть в иске. Иначе придется подавать еще один иск, уже о возвращении исполненного по договору.

Признание документа недействительным

Расторжение заключенного договора и признание его недействительности различается правовыми последствиями. Когда договор недействителен, то и исполнение его незаконно.

Недействительным ДКП недвижимости может признаваться когда:

• документ нарушает законодательные нормы;
• одна из сторон недееспособна или ограниченно дееспособна;
• договор подписан в момент помутнения рассудка или в состоянии аффекта, то есть человек может быть дееспособным, но по какой-то причине не мог проконтролировать собственные действия;
• сделка заключена с лицом несовершеннолетним;
• договор подписан с применением угроз, насилия, обмана и т.д.;
• сделка являемся мнимой (отсутствуют юридические последствия) или притворной (прикрывает иные правоотношения);
• иные случаи.

Нужно упомянуть и факт, когда договор расторгается по причине существенного изменения обстоятельств. Например, возникает ситуация, зная о которой заранее стороны отказались бы от заключения договора.

При этом в отношении такой ситуации должны иметь место следующие условия:

• неожиданность возникновения;
• непреодолимость;
• значительный ущерб для стороны;
• воздействие на интересы обеих сторон.

Существенными изменения считаются, когда все четыре признака наличествуют одновременно.

Возникающие сложности

Как выше упоминалось, для возврата квартиры продавцу надлежит заявить в исковом заявлении соответствующее требование.

Избегнуть лишней судебной волокиты можно, если заблаговременно вписать в договор пункт о порядке возвращения имущества при расторжении договора.

И продавец сталкиваться может с неуплатой. Договор можно расторгнуть и потребовать возврата имущества. Но на это уйдет немало времени и порой средств.

В исковом требовании можно заявить просьбу не о расторжении договора, а о привлечении покупателя к оплате.

Благодаря этому при необходимости можно договор расторгнуть хоть и через суд, но достаточно быстро. Имеют значения и формулировки договора.

Например, в документе говорится, что продавец обязан передать объект в «разумные сроки». Но в ГК РФ такая «разумность» точно не определена, лучше прописать конкретные даты.

Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон. Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец.

Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка. Значимым условием является и стоимость недвижимости.

Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.

Предусмотреть все нюансы обычному человеку сложно, но учесть основные моменты вполне возможно.

И лучше потратить время на изучение договора и его дополнение, чем на судебные тяжбы при расторжении заключенного договора.

Источник: https://jurist-protect.ru/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Сделка между продавцом и покупателем регламентирует договор купли-продажи. Если участников процедуры что-то не устроило, соглашение может быть расторгнуто. Процедуру проще всего осуществить до обращения в Росреестр.

Если выполняется расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации, это может привести к возникновению ряда сложностей.

Однако провести процедуру все же возможно. Для этого необходимо изучить случаи, когда закон позволяет признать недействительной ранее заключенную сделку. О действующем законодательстве, о процедуре расторжения договора до регистрации, а также о причинах, позволяющих выполнить действия после обращения в Росреестр, поговорим далее.

Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством

Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств.

Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица.

Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.

Перед тем, как приступать непосредственно к процедуре, рекомендуется ознакомиться со следующими статьями Гражданского кодекса РФ:

• 450 – содержит перечень причин, в соответствии с которыми может быть осуществлено расторжение зарегистрированной сделки;
• 451 – отражает особенности расторжения договора, которое вызвано изменением обстоятельств;
• 452 – фиксирует порядок проведения процедуры расторжения;
• 453 – указывает последствия расторжения договора после регистрации.

Все манипуляции с недвижимостью осуществляются на основании положений ФЗ №122. В соответствии с ним, все операции с жильем должны быть в обязательном порядке зарегистрированы. Процесс также должен выполняться при приобретении объекта и при расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Если речь идет о жилом имуществе, предстоит пройти двойной процесс регистрации. Действие необходимо выполнить в отношении самой сделки и факта перемены собственника недвижимости.

Расторжение договора купли продажи квартиры до регистрации

После того, как процесс регистрации сделки купли продажи квартиры будет завершен, она считается заключенной. Заключив договор в отношении квартиры или дома, продавец и покупатель, которые приняли решение выполнить отказ от обязательств, должны успеть подать в ГРП соглашение о расторжении сделки.

Видео

Действие необходимо выполнить до того, как регистрация будет завершена, и произойдет изменение собственника. На практике вышеуказанные действия чаще всего осуществляются одновременно.

Если договор купли продажи квартиры передан на регистрацию, однако еще не зарегистрирован, продавец и покупатель должны подготовить и совместно подать заявление в Росреестр с просьбой о пре. Если один из участников соглашения не согласен с расторжение сделки, выполнить действия удастся только через суд.

Если регистрация договора купли продажи недвижимости уже осуществлена

Если регистрация договора купли продажи квартиры завершена, и продавец передал права на недвижимость, а покупатель – деньги, расторжение соглашения может быть выполнено по желанию одной стороны или обоюдному согласию участников сделки.

Если оба лица хотят отменить заключенное ранее соглашение, проще всего выполнить сделку в обратном порядке. В этом случае продавец становится покупателем, а покупатель – продавцом.

Между участниками соглашения, в отношении которого выполняется расторжение, заключается новый договор, на основании которого будет выполнена передача прав собственности на недвижимость.Процесс осуществляется в соответствии с классическими правилами.

Продавцу и покупателю предстоит повторно обратиться в Росреестр и зарегистрировать новый договор. Продажа недвижимости обычно осуществляется за ту же сумму.

Видео

Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости.

Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр.

На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.

Если осуществить расторжение договора хочет только один участник процесса, эксперты рекомендуют попытаться достигнуть соглашения со второй стороной договора. Для этого потребуется отправить письменное предложение об отмене сделки.

Среди них выделяют нарушения существенных пунктов договора, а также ряд иных случаев. Они зависят от особенностей сложившейся ситуации.

Существенными условиями, которые могут стать поводом для отмены зарегистрированного договора, выступают:

• покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
• в квартире прописаны третьи лица;
• соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
• гражданина принудили к подписанию документов;

Действующее законодательство обязывает покупателя оплатить приобретаемый товар. Если речь идет о недвижимом имуществе, передача денежных средств должна быть подтверждена документально.

Стороны могут оформить для этой цели следующие документы:

• расписку;
• выписку с банковского счета;
• квитанцию, подтверждающую внесение денег в кассу, если сделка заключалась с юридическим лицом.

Если покупатель отказывается предоставить денежные средства, продавец имеет право потребовать расторжение сделки в одностороннем порядке. Помещение в этом случае останется у его бывшего владельца.

Если недвижимость была передана, а денежные средства не поступили, суд имеет право расторгнуть сделку и осуществить возврат жилья продавцу или признать сделку незаконной и обязать покупателя выплатить неустойку.

Видео

В квартире прописаны третьи лица

Разбираясь, можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры после регистрации, нужно принять во внимание присутствие третьих лиц, прописанных в помещении. Так, на практике право пользования проданным жильем может быть сохранено за одним из его бывших владельцев.

Если осуществляется переход права собственности, все обременения на помещение остаются. Это значит, что производить расчет по задолженности должен новый хозяин квартиры.

 На практике может сложиться ситуация, когда одно из лиц, которое не является хозяином помещения, но прописано в нем, на длительное время уезжает куда-либо или попадает в тюрьму. Хозяева жилплощади в это время выполняют реализацию недвижимости. Через какое-то время гражданин может вернуться.

При этом за ним сохраняется право на пользование помещением. Новый хозяин будет вынужден делить жилплощадь с совершенно незнакомым человеком.

Если суд согласится удовлетворить требование заявителя, денежные средства, уплаченные за приобретение жилплощади, будут возвращены покупателю.

Признание сделки недействительной

Граждане нередко обращаются в суд с требованием о признании заключенного ранее договора недействительным. Основанием для подобного наступает незаконность соглашения. Если суд согласится удовлетворить требования, договор не будет расторгнут. Однако сделку признают не действительной.

 Чаще всего такое решение принимается, если соглашение подписал недееспособный гражданин, или действие выполнено лицом, на которое оказывают насильственное давление. Введение в заблуждение также приводит к тому, что сделку признают недействительной.

И если суд примет подобное решение, каждое из лиц вернется к тому же имущественному положению, которое было до момента подписания договора.

Видео

Обстоятельства существенно изменились

Разбираясь, как расторгнуть договор купли продажи квартиры после гос регистрации, человек выяснит, что действие может быть осуществлено, если обстоятельства существенно изменились. Сюда относят ситуации, при знании о наступлении которых, гражданин отказался бы заключать сделку.

При этом ситуация должна соответствовать перечню требований, в список которых входят:

• произошедшее возникло неожиданно;
• ситуация входит в категорию непреодолимых;
• произошедшее влечет за собой серьезный ущерб для участников сделки;
• случившееся затрагивает интересы обоих участников соглашения.

Произошедшие изменения будут признаны существенными, если выполняются все вышеуказанные условия.

Чаще всего суд соглашается выполнить расторжение сделки на этом основании в следующих ситуациях:

• действующее законодательство изменено;
• осуществляется процесс ликвидации организации, не связанный с банкротством;
• рыночная цена помещения сильно повысилась;
• наступил финансовый кризис.

Последнее обстоятельство признать существенным и выполнить на его основании расторжение договора довольно трудно.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registratsii/

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Регистрация договоров купли-продажи недвижимости является обязательной процедурой завершения сделки. Вместе в ней происходит переход права собственности на объект.

Но может сложиться ситуация, когда после регистрации открываются обстоятельства, по которым договор подлежит расторжению, в результате чего покупателю возвращаются выплаченные продавцу денежные средства, а продавцу – товар. Когда это возможно, по какой причине и как расторгнуть соглашение?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 122-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок. При этом законодательство обязывает регистрировать соглашение как при покупке недвижимого объекта, так  и при прекращении договорных обязательств.

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента регистрации, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

• внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка;
• обязательно читать все пункты договора;
• прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после его регистрации:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней (ГК РФ Статья 452);
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартирынедействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п.1 ст.167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

• оспаривания сделки;
• ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

Исковое заявление о признание сделки недействительной может подать в суд любая из сторон сделки, иное заинтересованное лицо (государственный орган) либо прокуратура на следующих основаниях:

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст.171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст.168 ГК);
• сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст.172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст.170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст.174.1 ГК).

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Такие сделки признаются судом незаконными. Товар возвращается продавцу, а денежные средства – покупателю, при этом он может добиться компенсации нанесенного ущерба (ст. 167 ГК).

Отсутствие оплаты по договору

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Случаи с обременением жилья в виде прописанных там граждан встречаются достаточно часто. Это касается ситуаций с теми лицами, кто не является собственником помещения и отсутствует длительный срок. Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Расторжение договора купли-продажи

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

по обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашений. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

в одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Расторжение по инициативе продавца

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

• при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
• при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
• при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Расторжение по инициативе покупателя

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

• при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
• если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
• при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение – пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость, если иное не предусмотрено соглашением.

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Источник: https://nedexpert.ru/kvartira/pokupka-kvartiry/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Каковы последствия расторжения договора купли-продажи? Как разорвать соглашение о купле-продаже до регистрации недвижимости? Что является основанием для расторжение договора после регистрации?

На жизненном пути часто встречаются препятствия, обойти которые не получается. Однако их можно научиться преодолевать с наименьшими потерями. Всегда есть риск купить приличный с виду дом, оформить его в собственность, а через некоторое время узнать, что стены под сайдингом сгнили, а крыша протекает. Что делать в таких случаях?

Я Валерий Чемакин — консультант по правовым вопросам, всегда советую не паниковать. Возможно ли расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации? Да, возможно — а в каких случаях, вы узнаете, если прочитаете статью.

Так как чаще всего эта процедура проводится в судебном порядке, то в конце статьи предлагаю обзор юридических компаний, которые окажут вам в этом квалифицированную помощь.

Чаще всего недовольство приобретенным имуществом возникает после выявления существенных технических недостатков или обстоятельств, исключающих нормальное пользование объектом.

Появляется все это из-за полного или частичного неисполнения договорных обязательств одной из сторон. В подавляющем большинстве случаев неудовлетворенным сделкой остается покупатель, хотя бывает и наоборот.

Когда исполнение договора прекращается:

1. Расторжение сделки. При нарушении одной из сторон договорных обязательств. Предусмотрен досудебный и судебный порядок.
2. Признание договора недействительным. При обнаружении в нем фактических ошибок и несоответствий требованиям законодательства.

Однако стоит помнить, что расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации несёт за собой гражданско-правовые и налоговые последствия.

По сути, после этого все возвращается обратно, деньги — тому, кто купил, недвижимость — продавцу. В этих целях заключается новый договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. В частности, об этой сделке тоже должна знать налоговая инспекция.

2. Что является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости — обзор основных причин

Закон призван защищать обе стороны договорных отношений в равной степени. Поэтому такие капризы покупателя, как неудовлетворенность цветом обоев или расхождение во взглядах на жизнь с соседями, никто во внимание не примет.

Условия расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации достаточно жесткие. Для этого должна быть указана серьезная причина. Вот некоторые из них.

Причина 1. Использование поддельных документов при сделке

Если после регистрации квартиры вдруг обнаружилось, что на нее претендуют третьи лица, или были скрыты другие важные обстоятельства путем подделки документов продавцом, то такая сделка гарантированно будет расторгнута. Важный момент здесь — наличие умысла продавца ввести покупателя в заблуждение.

Причина 2. Отсутствие оплаты за недвижимость по условиям договора

В некоторых случаях люди продают жилье с отсрочкой или рассрочкой платежей. Условия этого оговариваются непосредственно в договоре купли продажи или в дополнительных соглашениях, расписках и тому подобных документах.

Не редки ситуации, когда покупатель при возникновении финансовых трудностей перестает платить долг. В этом случае продавец вправе расторгнуть в добровольном порядке или через суд.

Поэтому, для подстраховки, урегулируйте в договоре все подобные вопросы еще до оформления недвижимости в собственность. Об этой процедуре читайте в нашей отдельной статье.

Причина 4. Обнаружение ошибок в правоустанавливающих документах

Бывает, что уже после регистрации обнаруживается, что в правоустанавливающих документах продавца были ранее допущены существенные ошибки, которые отразились и на документации покупателя. Например, по какой-то причине площадь квартиры оказалась не 96 м2, а 69 м2. То есть при осмотре вы не обратили внимания и заплатили деньги за лишние квадраты.

Подобные существенные несоответствия часто становятся основаниями для расторжения договора купли-продажи, а как это сделать правильно — читайте в следующем разделе.

Гораздо легче расторгнуть предварительный договор купли продажи недвижимости, нежели основной документ после процедуры регистрации. О предварительном договоре мы поговорим в конце раздела, а сейчас читайте об уже зарегистрированных сделках с недвижимостью.

Шаг 1. Формулируем причину расторжения договора

Если вас не устраивает что-то существенное в приобретенном жилье, начинайте процедуру расторжения. Причина должна быть серьезная, желательно одна из тех, что были перечислены выше. Претензию излагайте в письменной форме, отразив в ней все основания для расторжения договора купли-продажи.

Шаг 2. Сообщаем второй стороне о желании расторгнуть договор

Уведомление о расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации надо передать второй стороне. Убедитесь, что эта информация продавцом получена. Лучше направить заказное письмо или вручить лично под расписку. Официальный срок ожидания ответа — 30 дней.

Если ваш оппонент со всем согласен и готов вернуть деньги, сделать это просто так не получится. Придется вновь заключать договор купли-продажи, но со сменой ролей.

Сделка снова будет проходить процедуру регистрации. Вариант мирного разрешения спора достаточно редок. Гораздо чаще расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации по инициативе только одной стороны производится в суде.

Шаг 3. Обращаемся в суд и составляем исковое заявление

Вы вправе самостоятельно направить в суд иск о расторжении договора купли продажи после регистрации, но лучше нанять грамотного юриста по недвижимости. О преимуществах такого подхода читайте в тематической статье на нашем сайте.

Подсудность дел при расторжении договора купли продажи недвижимости после регистрации зависит от типа оппонентов. Если это физические лица, то обращаться нужно в районные суды. При спорах между организациями — добро пожаловать в арбитражный суд.

Шаг 4. Предоставляем необходимые документы

Кроме иска, в суд надо предоставить документы на недвижимость, а также материалы, подтверждающие вашу правоту. Возможно понадобится пригласить свидетелей. Учтите, что самостоятельно отстоять свою точку зрения будет сложно.

Особенно это относится к расторжению нотариального договора купли продажи недвижимости после регистрации. Поэтому лучше нанять представителя, имеющего опыт в разрешении подобных конфликтов.

Шаг 5. Дожидаемся решения суда

Судебные тяжбы иногда длятся годами. Однако, если состоялось последнее заседание, и судья объявил об окончании процесса, остается только дождаться его решения. Но это вовсе не означает, что все приключения на этом закончились. Хорошо, если продавец — человек состоятельный и быстро вернёт вам деньги.

В противном случае дело может дойти и до исполнительного производства. При этом сроки возврата средств после расторжения зарегистрированного договора купли-продажи недвижимости возрастут в несколько раз. Гораздо легче расторгнуть договор еще до его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Порядок расторжения предварительного договора купли продажи недвижимости до регистрации:

1. Уведомляете оппонента об отказе от сделки.
2. Информируете Росреестр, написав соответствующее заявление.
3. Регистрация не происходит.
4. Правовые последствия отсутствуют.
5. Деньги остаются при вас, а квартира при продавце.

Только учтите, что сроки совершения регистрационных действий в большинстве случаев не превышают 5–7 дней. Если не успеете за это время отказаться от сделки, то жилье станет уже вашим. В этом случае снова смотрите Шаг 1. Возможно, понадобится юрист, найти которого вы сможете без труда, если продолжите чтение статьи.

4. Помощь в расторжении договора купли-продажи недвижимости – обзор ТОП-3 компаний по предоставлению услуг

Одно из самых сложных направлений в юриспруденции – жилищное право. Никто не может гарантировать исход судебного спора по таким делам. Поэтому именно здесь важно иметь хорошую поддержку в лице квалифицированного юриста.

Сегодня множество компаний занимается сопровождением сделок с недвижимостью. Стоимость варьируется в широких пределах и зависит от статуса компании, региона, сложности дела, объема работы. Однако многие фирмы, ориентированные на обычного клиента, берут недорого, да еще и принимают оплату в рассрочку за расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации.

1) Правовед

Вся работа этой компании неразрывно связана с интернетом. Специалисты трудятся удалённо через портал Правоведа. Они оказывают консультационные юридические услуги по любым правовым вопросам. Если ваша проблема касается недвижимости или иной сферы, заходите на сайт и без регистрации отправляйте свое сообщение через имеющуюся там онлайн форму.

Формулировать вопрос нужно лаконично, но понятно. Изложите свою проблему и поясните, что вы хотите получить в результате. Вам ответит юрист, который лучше других разбирается в этой теме. Если нужен развернутый ответ с алгоритмом действий, придется немного заплатить, порядка 700 – 900 рублей. Обобщенные ответы сотрудники компании дают бесплатно.

Удобство сервиса в том, что консультацию можно получить независимо от того, где вы проживаете. Особенно это удобно тем, для кого найти юриста поблизости от дома проблематично. В некоторых случаях специалисты компании оказывают практическую помощь. Если вы хотите получить недорогую, но емкую консультацию по своему вопросу, то лучше Правоведа вам не найти.

2) Этаж

Агентство недвижимости «Этаж» занимается не только подбором и продажей жилья, но и оказывает юридические услуги по сопровождению сделок. В том числе юристы компании помогают расторгнуть уже зарегистрированные сделки.

Услуги компании «Этаж»:

3) Лорд

Это юридическая компания широкого профиля. Она работает как с физическими, так и с юридическими лицами по различным направлениям. Большую долю дел занимает интересующая нас жилищная сфера. Причём первичную устную консультацию юристы дают бесплатно.

Письменное разъяснение стоит 1,5 тыс. рублей. Досудебное решение вопроса — 15 тыс. рублей, а вот представительство в суде для одностороннего расторжения договора купли продажи недвижимости после регистрации уже 30 тыс. рублей. Если учесть, что расходы возмещает проигравшая сторона, то это вполне приемлемые цены.

Еще я вам расскажу о способах самозащиты при заключении сделок с недвижимостью, а пока посмотрите тематическое видео.

5. Как уберечься от мошенников при заключении договора купли-продажи недвижимости — 3 простых советов

Чтобы уменьшить риск при расторжении уже исполненного договора купли продажи недвижимости не после регистрации, а еще до нее, соблюдайте элементарные меры предосторожности.

Лучше всего привлечь специалиста для сопровождения сделок купли-продажи квартиры. Почему? Читайте в нашей специальной статье. Если все же решили действовать самостоятельно, прислушайтесь к следующим советам.

Совет 1. Указывайте в договоре точные сроки передачи квартиры в собственность

Чем больше будет в договоре условий, тем проще добиться его расторжения в судебном порядке. К примеру, четко указанный срок передачи квартиры в собственность и освобождения ее от своего присутствия продавцом, а также иными прописанными лицами, избавит вас от необходимости выгонять их с участковым.

Вы просто пригрозите расторгнуть договор. Ведь любое несоблюдение или несанкционированное вами изменение в условиях даёт право расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.

Совет 2. Добавьте в договор пункт о расторжении при отказе выполнения продавцом своих обязательств

Вышесказанное неоспоримо в том случае, когда договор содержит такой пункт: «При несоблюдении любой из сторон обязательств, предусмотренных данным договором, он может быть расторгнут с уплатой неустойки стороной, нарушившей их».

При наличии такого пункта виновной стороне придётся искать очень веские причины, чтобы препятствовать расторжению договора.

Совет 3. Пропишите сроки и размер возврата денежных средств в случае расторжения договора

Кроме этого, в договоре нужно указать конкретные сроки возврата уплаченных средств, их сумму, а также иные компенсационные выплаты, если расторжение соглашения проходит по инициативе одной стороны.

6. Заключение

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации – дело довольно хлопотное, но решаемое. Если вы внимательно прочитали статью, то успешно справитесь с этой проблемой сами или с помощью юристов.

Свои мнения и замечания прошу оставлять в комментариях к статье. Если она вам понравилась – ставьте оценки и лайки в соцсетях. Желаю всего самого наилучшего, и почаще заходите на страницы нашего журнала!

Источник: https://hiterbober.ru/realty/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii.html

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Совершая сделку купли-продажи недвижимости, стороны всегда имеют определенные риски. Как правило, они проявляются в виде ненадлежащего и недобросовестного исполнения сторонами возложенных на них обязательств.

При возникновении любой спорной ситуации возможен самый крайний вариант ее разрешения – расторжение договорных правоотношений. Так как в качестве объекта сделки выступает недвижимость, расторжение будет иметь определенные особенности.

Расторжение договора купли-продажи: общие положения

При расторжении любого вида договора, его действие полностью прекращается, и соответственно, завершаются все возникшие по нему правоотношения между сторонами.

Для расторжения договора стороны должны прийти к обоюдному согласию. Расторжение в одностороннем порядке возможно только в судебном процессе. Решение сторон о расторжении договора должно закрепляться путем заключения соглашения или нового договора.

Как показывает практика, достичь обоюдного согласия сторонам удается довольно редко, поэтому большинство вопросов подобного характера разрешаются только в суде.

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Расторжение договорных отношений возможно в том случае, если нарушения были допущены в части исполнения сторонами условий, а сам договор удовлетворяет всем требованиям закона.

Если в договоре имеются существенные нарушения, и он не отвечает установленным нормам, он будет считаться недействительным.

Это довольно важный момент, особенно при предъявлении иска в суд, в части определения требований.

Ситуация с аннулированием договора, объектом которого выступает недвижимость, осложняется тем, что после проведения регистрации сделки, недвижимое имущество переходит в полное распоряжение покупателя. Соответственно, моментом заключения договора считается не его подписание, а регистрация.

Просто вернуть все исполненное по договору в прежнее состояние не получится. Потребуется либо достичь взаимного согласия, либо передать вопрос расторжения сделки в суд. Для обоих случаев потребуется составление соответствующих документов.

Следует учитывать, что результат рассмотрения дела в судебном порядке не всегда будет положительным, и стороны получат обратно все исполненное по договору. Например, покупателю вернется оплата, а продавец обратно получит проданный объект недвижимости.

Если регистрация перехода права проводилась в тот момент, когда сделка считалась действительной, значит, покупатель получил недвижимость законным путем. Таким образом, суд может встать на сторону добросовестного приобретателя.

Правовая база

Вопросы, касающиеся моментов изменения договоров, предметом которых выступает недвижимость, раскрываются главой 29 ГК РФ.

Еще одной законодательной нормой, являющейся правовой основой любых видов сделок с недвижимостью, является ФЗ от 21.07.1997 г. № 122.

Исходя из норм этого закона, все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации.

Такой же порядок предусмотрен для случаев расторжения подобного рода договоров, то есть документальное подтверждение намерений сторон разорвать договорные отношения должны пройти соответствующую регистрацию.

Расторжение до регистрации

Пока сделка с недвижимостью не пройдет установленную законом окончательную процедуру регистрации, переход права собственности будет считаться незавершенным.
При незарегистрированной сделке ее расторжение обычно не вызывает больших трудностей и стороны могут самостоятельно провести процедуру.

Продавец и покупатель должны успеть подать в единый реестр соглашение, из которого видно их обоюдное волеизъявление, касающееся расторжения договора. Документ должен быть подан до окончания завершения регистрации документов и замены собственника объекта недвижимости.

Если заключение сделки осуществлялось с привлечением нотариуса или агентства по недвижимости, то стороны должны уведомить их о своем намерении.
Если одна из сторон будет против расторжения договора, это может служить поводом для передачи вопроса на рассмотрение в суд. Обязательным условием будет являться получение письменного подтверждения об отказе второй стороны.

Расторжение после регистрации

Если договор прошел требуемую процедуру регистрации, то прекратить его действие можно по следующим основаниям:

• Одна из сторон сделки изъявит желание о прекращении действия договора.
• Договор расторгается в судебном порядке.
• Стороны придут к обоюдному согласию расторгнуть договор.

Если стороны достигли согласия, то вариантом расторжения договора может служить составление «обратного» документа, по которому покупатель встанет на место продавца, а продавец, соответственно, на место покупателя. По собственному усмотрению стороны могут заключить соглашение о расторжении сделки.

Какой бы вариант расторжения сделки стороны ни выбрали, он должен быть оформлен в письменном виде и пройти регистрацию в соответствующей инстанции. При совершении одностороннего отказа от сделки необходимо достичь со второй стороной досудебного урегулирования вопроса, путем отправления ей письменного предложения об отмене договора.

Если полученный ответ будет отрицательным либо вовсе не поступит по истечении указанного в письме срока для ответа, у инициатора отмены сделки возникает право для подачи иска в суд.

Основания для расторжения договора

Для расторжения договора должны иметься нарушения его существенных условий одной из сторон.
Общий перечень оснований содержится в нормах закона и может предусматриваться в содержании договора.

Отсутствие оплаты

По правилам, установленным действующим законодательством РФ, покупатель обязан при приобретении любого вида имущества осуществлять за него оплату денежных средств. Обязательным условием является документальное подтверждение передачи денежной суммы, оговоренной сторонами. Как правило, в качестве подтверждающего документа выступает расписка.

Если покупатель отказывается произвести оплату по договору, продавец имеет право отказаться от заключения сделки либо требовать ее расторжения. Если имущество было передано покупателю, а оплата с его стороны не поступила, продавец имеет право обратиться в суд.

Судом может быть принято одно из следующих решений:

1. Сделка будет расторгнута, переданное по договору имущество возвращается продавцу.
2. Сделка будет считаться законной, на покупателя возлагается обязанность оплатить требуемую сумму, а также выплатить в пользу продавца неустойку.

Недействительность сделки

Необходимо отличать процедуру признания сделки купли-продажи недействительной от процедуры по ее расторжению, так как это два разных основания, по которым прекращаются договорные обязательства. Их объединяет только одним момент – проводятся процедуры в судебном порядке, если стороны не смогли решить вопрос мирным путем.

Часть первая ГК РФ в главе 9, параграф 2 содержит основания признания сделки недействительной. Недействительность договора возвращает все выполненные обязательства в первоначальное положение, то есть продавец возвращает полученные денежные средства, а покупатель приобретенное недвижимое имущество.

Непредвиденные обстоятельства

Прекращение действия договора купли-продажи означает, что произошли изменения обстоятельств, которые стороны не могли предвидеть и в связи с этим их вина отсутствует. Например, возникли события, которые препятствуют заключению договора. В договоре они обычно обознаются как форс-мажор.

Досудебный и судебный порядок расторжения

При возникновении любых спорных вопросов, стороны должны пробовать разрешить их мирным путем. Иными словами, применить досудебный порядок урегулирования ситуации.

По правилам, сторона, решившая расторгнуть договор, должна отправить второй стороне письменное уведомление, указав срок, в течение которого она должна сообщить о своем решении. Обычно такой срок составляет не более 30 дней.

Если по истечении срока вторая сторона не предоставит никакого ответа либо он будет отрицательным, инициатор расторжения может подать исковое заявление в суд.

При обращении в суд необходимо учитывать следующие нюансы:

• В иске должно быть указано, что заявитель пытался решить вопрос мирным путем, то есть к иску прикладывается уведомление и ответ от второй стороны.
• В требованиях, заявляемых в иске, следует указывать на расторжение договора и возврате в первоначальное состояние того, что было исполнено по сделке.
• Исходя из обстоятельств дела, истец в иске может указать на возмещение убытков и/или морального вреда.

Как обезопасить себя от негативных последствий?

Чтобы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, стороны сделки должны обратить внимание на содержание договора. Для каждой из стороны будут важны пункты, соблюдение или нарушение которых затронет их интересы.

При заключении договора покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

1. Сроки передачи недвижимости.
2. Стоимость объекта недвижимости.
3. Ответственность сторон.

Для продавца существенными положениями договора будут являться:

• Основания расторжения сделки.
• Сроки передачи денег.
• Ответственность сторон.

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи, будет положительным. При этом всегда следует учитывать, что сама процедура может занять длительный период и не всегда завершится мирным путем. Успех дела будет зависеть от того, насколько грамотно будут составлены документы, относящие к заключению и расторжению сделки.

Источник: https://lawestate.ru/kvartira/kuplja-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html