Можно ли расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги?

Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком

Последнее обновление: 14.12.2017

Вопрос:

Я вложился в покупку квартиры в строящемся доме и заключил договор ДДУ с Застройщиком. Дом еще не сдан. Могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть свои деньги? Какие для этого нужны основания, и каков порядок действий?

Ответ:

Закон позволяет дольщику расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), заключенный с Застройщиком, но только в определенных случаях, и при наличии на то определенных законом оснований. Одного желания дольщика здесь будет недостаточно.

О возможностях и рисках расторжения ДДУ для дольщика расскажем по порядку.

Знаменитый на рынке первичного жилья закон ФЗ-214 дает право каждому участнику долевого строительства на односторонний отказ от исполнения Договора долевого участия на любом этапе строительства дома. Это и есть расторжение ДДУ. Такое право закреплено в статье 9, закона ФЗ-214.

В одностороннем порядке ДДУ может быть расторгнут как дольщиком, так и самим Застройщиком. Кроме того, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, либо в судебном порядке (об этом ниже).

Во всех этих случаях Застройщик обязан вернуть дольщику уплаченные по договору деньги.

Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?

Основания для расторжения Договора долевого участия

Перед тем, как направлять Застройщику уведомление о расторжении ДДУ, дольщику надо убедиться, что для этого есть достаточные основания. Эти основания прямо предусмотрены законом (п.1, ст.9, ФЗ-2014).

В одних случаях дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия самостоятельно (т.е. без суда), просто направив Застройщику письменное уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. В других случаях дольщику придется обращаться в суд, опираясь на установленный законом порядок.

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия во внесудебном порядке по следующим основаниям (п.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если Застройщик задержал установленный в договоре срок передачи квартиры дольщику более, чем на два месяца;
2. если после передачи квартиры дольщику, Застройщик не исправляет предъявленные ему недоделки, или не возмещает дольщику расходов на самостоятельное устранение недоделок (как того требует ФЗ-214);
3. если Застройщик допустил существенное нарушение требований к качеству квартиры и/или дома в целом (п.3, ст.7, ФЗ-214 – о гарантиях качества);
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его одностороннего расторжения.

То есть в этих случаях дольщику достаточно просто отправить Застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора долевого участия (уведомление о расторжении договора) заказным письмом с описью вложения. После этого договор считается расторгнутым (см. ниже – порядок расторжения).

Дольщик может потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке по следующим основаниям (пп.1.1, ст.9, ФЗ-214):

1. если стройка остановлена совсем или приостановлена на время, и при этом становится очевидным, что Застройщик уже не сможет сдать дом и передать квартиру дольщику в заявленный срок;
2. если Застройщик значительно изменил проектную документацию в процессе строительства дома, в частности, изменил общую площадь квартиры более, чем на 5%;
3. если Застройщик изменил назначение общего имущества и/или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
4. если в самом договоре установлены дополнительные основания для его расторжения в судебном порядке.

Если же Застройщик выполняет свои обязательства как положено, и придраться при всем желании не к чему, то закон не разрешает дольщику расторгать ДДУ во внесудебном порядке. Правда, возможность расторгнуть договор по суду все равно остается, если суд сочтет достаточными основания для этого.

Порядок расторжения Договора долевого участия дольщиком

Дольщик может расторгнуть ДДУ тремя способами:

1. по соглашению сторон (договорившись полюбовно с Застройщиком);
2. в одностороннем порядке (если на то есть основания, перечисленные выше);
3. по суду (во всех прочих случаях, если суд с ними согласится).

Расторгнуть можно только зарегистрированный договор ДДУ, и факт его расторжения тоже регистрируется в Росреестре.

Расторгнуть договор ДДУ можно только до подписания Акта приема-передачи квартиры, иначе после подписания акта, обязательства сторон по договору считаются исполненными, и отказываться от исполнения договора будет уже поздно.

Порядок расторжения ДДУ по соглашению сторон

Если стороны сумели договориться и решить все вопросы мирно, то между ними заключается письменное соглашение о расторжении Договора участия в долевом строительстве.

Затем это соглашение регистрируется в Росреестре.

Здесь уже основания для расторжения не играют особой роли, так как условием прекращения действия договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

В этом соглашении о расторжении договора, помимо прочего, стороны обговаривают и возврат денег дольщику. И вот тут кроется хитрая загвоздка!

Дело в том, что если договор расторгается дольщиком в одностороннем порядке, то согласно закону ФЗ-214, Застройщик обязан вернуть ему не только уплаченные им деньги, но и проценты за пользование деньгами в размере (для физлиц) 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п.2, ст.9, ФЗ-214). Причем, срок возврата денег ограничен двадцатью рабочими днями. А если Застройщик вовремя не вернул дольщику стоимость квартиры с процентами, то он попадает еще на дополнительные штрафные проценты за просрочку возврата денег (п.6, ст.9 ФЗ-214).

Но если ДДУ расторгается по соглашению сторон, то условия возврата денег дольщику определяются именно этим соглашением, а не статьями закона. Этим и пользуются некоторые Застройщики, уклоняясь от выплаты процентов и штрафов, и устанавливая невыгодные для дольщика условия возврата денег.

Например, в соглашении может быть указано условие возврата денег только после того, как договор на ту же квартиру будет заключен с другим дольщиком. Или срок возврата денег растянут на длительное время.

Или за расторжение договора Застройщик требует удержания некоторой суммы из денег дольщика в виде штрафа, что противоречит закону.

Поэтому перед тем, как подписывать и отдавать на регистрацию соглашение о расторжении ДДУ, нужно сравнить его условия возврата денег с теми, которые дольщик получил бы по закону, если бы расторгал договор в одностороннем порядке или по суду. Лучше такое сравнение проводить на консультации с профильным юристом. Он поможет составить соглашение на выгодных для дольщика условиях, либо подскажет на что тот сможет рассчитывать при обращении в суд.

Порядок расторжения ДДУ дольщиком в одностороннем порядке

Чтобы дольщик имел право расторгнуть Договор долевого участия в одностороннем порядке без обращения в суд, должно произойти одно из установленных законом событий (оснований), перечисленных выше.

Если такое основание есть, то дольщику для одностороннего расторжения ДДУ нужно сделать следующее:

1. Предложить Застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию, указав сумму, положенную к возврату, с учетом процентов за пользованием деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования).
2. Если Застройщик согласен, то – см. рекомендации выше.
3. Если Застройщик отказался от соглашения, то нужно составить официальное уведомление о расторжение Договора участия в долевом строительстве и отправить его по почте заказным письмом с описью вложения. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
4. Деньги должны быть переведены Застройщиком в течение 20 рабочих дней (это требование закона).
5. Если деньги на счет дольщика в течение этого срока не поступили, то можно обращаться в суд. В исковом заявлении к требованию о возврате денег с процентами уже добавляется требование о штрафах и компенсациях (см. ниже порядок расторжения по суду).

Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления Застройщику об одностороннем отказе от исполнения договора дольщиком (п.4, ст.9, ФЗ-214). Тем не менее, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного Застройщику уведомления об одностороннем отказе. Госпошлина при одностороннем и при судебном расторжении – не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика

Дольщик имеет право расторгнуть Договор долевого участия, обратившись в суд как при наличии прямо предусмотренных для этого оснований (см.

выше), так и во всех остальных случаях, когда он хочет выйти из договора, но не может решить этот вопрос с Застройщиком.

Тогда суд уже на свое усмотрение определяет возможность прекращения действия договора, и порядок возврата денег дольщику.

При этом неустойка, предусмотренная за просрочку передачи квартиры дольщику (ч.2, ст.6, ФЗ-214) при расторжении ДДУ не взыскивается. Кроме того, по требованию Застройщика суд может уменьшить размер процентов за пользование деньгами дольщика в силу статьи 333, ГК РФ.

Вместе с исковым заявлением в суд подаются следующие документы:

• Копия Договора участия в долевом строительстве;
• Подтверждение выдвигаемых требований: документы, подтверждающие нарушение обязательств Застройщиком или неисполнение им требований закона (например, подтверждение прекращение строительства, или внесение значительных изменений в проектную документацию);
• Расчет итоговой суммы, требуемой с Застройщика;
• и другие документы, которые могут потребоваться суду.

Если суд удовлетворяет иск дольщика, то Застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу судебного акта.

Если Застройщик по-прежнему не возвращает деньги, дольщик получает в суде исполнительный лист и передает его судебным приставам.

Дальше уже они в жестком режиме принудительно выполняют судебное решение.

Судебная практика в России показывает, что в большинстве случаев суды становятся на защиту интересов физлиц, участников долевого строительства, и удовлетворяют (полностью или частично) их исковые требования. Но даже если суд откажет в просьбе дольщика, то у него есть возможность обжаловать это судебное решение в суде вышестоящей инстанции.

К слову, закон допускает взыскание с Застройщика судебных издержек дольщика, включая расходы на адвоката. Для этого истцу надо будет подать заявление о возмещении издержек сразу после того, как суд вынесет положительное решение по его делу.

При этом, нужно понимать, что расторгнуть Договор долевого участия просто так, без веских на то причин (оснований) у дольщика не получится. Для выхода из договора у дольщика есть возможность продать свои права другому дольщику по Договору уступки прав требования.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Риски расторжения ДДУ для дольщика

Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.

Принимая решение расторгать или не расторгать договор ДДУ досрочно, дольщик должен учитывать текущее финансовое положение Застройщика, его фактическую возможность вернуть деньги, а также сроки судебных разбирательств (с учетом вероятного противодействия юристов компании), и сроки взыскания.

Кроме того, следствием расторжения договора будет являться утрата прав залога на незавершенный объект недвижимости, который до этого находился в обеспечении у дольщика. Таким образом, например, при банкротстве Застройщика дольщик лишается не только выплат от компании, но и обеспечения, реализация которого могла бы частично вернуть вложенные в строительство средства.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/rastorzhenie-dogovora-dolevogo-uchastiya-ddu-dolshhikom/

Расторжение ДДУ: как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в 2019 году

Приобретая недвижимость ещё в строящемся доме, в особенности на стадии котлована, покупатель рискует своими денежными средствами. Это связано с тем, что часто застройщики бывают недобросовестными и могут приостановить строительство, уменьшить площадь или планировку квартиры. Поэтому часто происходит расторжение ДДУ по желанию дольщика.

Можно ли расторгнуть договор долевого участия

Расторгнуть договор возможно, если существуют подтвержденные причины. Согласно статье 9 214-ФЗ есть 4 вариации расторжения договора долевого строительства. К ним относят:

• расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
• расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика;
• по двустороннему порядку, т.е. по соглашению сторон;
• через суд.

При расторжении ДДУ в любой ситуации девелопер совершает возврат денег, т.е. деньги после прекращения договора возвращаются покупателю.

Строительная организация выплачивает неустойки и процент за применение денег дольщика, только тогда, когда нарушены правила и законы в отношении гражданина.

При прекращении договора нужно оформить эту операцию в Росреестре. Можно ли расторгнуть ДДУ после регистрации?

Судебная практика показывает, что чаще суд встаёт на сторону физических лиц, если у них существуют все причины, чтобы закрыть договор, и их письменное подтверждение (к иску прикладывают не только, документы, но и фотографии замороженной стройки или изменившейся планировки).

Риски

Для граждан существуют риски при расторжении ДДУ:

• трата драгоценного времени;
• растрата денег;
• утрата квартиры.

Прежде чем расторгнуть договор с застройщиком, нужно узнать, есть ли деньги у девелопера после сделки, чтобы вернуть их за контракт и прекратить действие ДДУ.

Бывают случаи, когда дольщик отказывается от прав залога на завершенный объект, а застройщик в это время становится банкротом, соответственно денег на возврат у него нет.

Если бы к примеру, гражданин не расторгнул договор, а подождал бы, когда дом достроится или организацию, признают банкротом, тогда по суду возможно вернуть деньги.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке по инициативе дольщика

При расторжении договора строительная организация не вправе просить выплаты каких-либо штрафов от покупателя, согласно регламенту Закона о защите прав потребителей ст. 32. Также ст. 333.33 Налогового кодекса РФ гласит, что для одностороннего и судебного порядка госпошлину оплачивать нет необходимости.

Девелопер может предложить не ликвидировать договор, а просто переуступить свои права на долю другому физлицу, т.е. покупателю (часто это бывают родственники или работники застройщика).

Плюс такого способа в том, что денежные средства передаются сразу в момент сделки.

Но есть и минус – это оплата налога за продажу квартиры больше 1 000 000 рублей, если она в собственности покупателя менее 3 лет.

Договор может быть ликвидирован по просьбе дольщика:

1. Просрочка по сдаче объекта больше чем на 60 дней.
2. Нарушено качество строительства.
3. Нарушены обязанности застройщиков согласно части 2 ст.7 и части 3 ст. 15.1 ФЗ № 214.

Порядок действия

Как расторгнуть договор ДДУ? Ликвидировать ДДУ следует так:

1. Составить заявление о расторжении договора долевого участия по инициативе дольщика и отправить его девелоперу. В нем должны присутствовать: причина расторжения (ФЗ № 214), расчеты, реквизиты, чтобы девелопер перечислил деньги или дату личного визита гражданина в организацию за расчетом.

1. Если за 20 дней девелопер не выполнит ваших условий, тогда нужно написать иск и направить его судье. К исковому заявлению нужно прикладывать все доказательства, т.е. причины для закрытия договора.

Документы

Если договор возможно расторгнуть добровольно, то необходимо подать такую документацию в Росреестр, которую обычно подает дольщик:

• удостоверение личности;
• ДДУ.

А если пройти предстоит через зал судебных заседаний, то тогда к иску нужно приложить:

• копия ДДУ;
• бумаги, подтверждающие нарушения со стороны строительной организации;
• если есть отказ от строительной организации, то его копия;
• расчет убытков и морального вреда;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

С какого момента считается расторгнутым ДДУ? Многие думают, когда это действие будет государственно зарегистрировано, неверно.

Расторгнутым документ считают с даты отправления дольщиком заявки или уведомления о расторжении ДДУ дольщиком девелоперу (образец).

По прошествии 20 дней гражданин может явиться в Росреестр и подтвердить ликвидацию документа официально, т.е. зарегистрировать закрытие ДДУ.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Обычно расторгнуть ДДУ по согласию обеих сторон не составляет труда. Единственное необходимо оплатить госпошлину в Росреестре в размере 350 рублей. Обычно расходы берет на себя девелопер, а в принципе оплачивает желающий – либо покупатель, либо строительная организация.

Порядок действия

1. Одна сторона письменно извещает другую об основании для завершения договора.
2. Если решение положительное, назначают дату и местоположение для составления документов о соглашении.

3. Составляют соглашение о расторжении ДДУ по соглашению сторон (скачать бланк можно здесь).
4. Обговаривают время и принцип, как возвращаются деньги: расторжение ДДУ по соглашению сторон предполагает возврат денег.

5. Оформляют расторжение договора участия в долевом строительстве в регистрационных органах.

Документы

В Росреестр или МФЦ подготавливают:

• соглашение (лучше предоставить его в напечатанном виде на компьютере, подойдет простая письменная форма, также нужно, чтобы стояли подписи обеих сторон);
• удостоверение личности дольщика;
• платежный документ об оплате госпошлины;
• другие бумаги при необходимости для регистрационной палаты.

Сроки

Что касается сроков расторжения договора с застройщиком, то они обговариваются сторонами. Росреестр рассматривает документы в течении 7-10 дней, после чего с распиской приходят обе стороны и забрать готовый документ, подтверждающий факт прекращения обязательств.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Девелопер вправе расторгнуть договорные отношения, если:

1. Дольщик просрочил платежи больше чем на 60 дней, если платеж единовременный.
2. Гражданин не внес деньги согласно установленному сроку, если оплата производится в рассрочку. Обычно договорные отношения прекращаются, после того, как нет оплаты в течение 60 дней.
3. За год платежи пропущены 3 раза.

Порядок действия

Согласно Федеральному закону (ФЗ) № 214 застройщик вправе ликвидировать договор по своей инициативе. Если возникли вышеперечисленные причины, нужно:

• Направить заказное оповещение дольщику с просьбой о погашении долга и о последствиях неоплаты.
• По прошествии месяца, если от дольщика никаких действий по ДДУ не последовало, то девелопер может расторгнуть договор.

Документы

• ДДУ;
• заявление о регистрации договора;
• паспорт (для доверенного лица плюс доверенность);
• согласие супруги или супруга на покупку «долёвки»;
• залоговые документы при ипотеке;
• проектная документация;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

Если организация отправила уведомление о прекращении ДДУ в случае неуплаты, и прошел месяц после отправления, то документ может считаться расторгнутым. После подачи бумаг на регистрацию ожидают 7-10 дней и получают документацию о ликвидации договора.

Расторжение договора долевого участия в судебном порядке

Расторгнуть договор долевого участия возможно в суде, если не исполнены обязательства одного из участников договорных отношений, если девелопер:

• прекратил или приостановил строительство объекта;
• изменен проект дома;
• изменилось целевое назначение строения;
• другие обязательства согласно пунктам договора.

Порядок действия

1. Отправить заказное уведомление строительной организации.
2. Составляют иск в суд.

   В нем отражают сведения о девелопере; данные с паспорта физлица; основание для прекращения договора; требования о возврате денег; заявка на выплату процентов за пользование средствами гражданина; компенсационные выплаты; при прекращении договорных отношений с ипотекой указать все понесенные убытки (проценты по кредиту, страховые взносы).

   Скачать бланк искового заявления можно здесь.

3. Суд выносит решение.
4. Судебное решение исполняется девелопером.
5. Если решение суда не исполняется, истец вправе обратиться в суд с дополнительным требованием (в том числе о взыскании процентов, убытков).

Документы

В суд предоставляется такая документация:

• копия договора;
• доказательства о неисполнении требований девелопера;
• если есть, то копия отказа о расторжении ДДУ в одностороннем порядке;
• расчет неустойки;
• оплаченная госпошлина.

Сроки

Средства должны быть возвращены покупателю за 10 рабочих дней. Если они не поступят за эти дни, то гражданин вправе повторно явиться в суд.

Особенности расторжения ДДУ с ипотекой

Сегодня большая часть сделок с недвижимостью проходит с привлечением ипотечных средств. Получается, что привлекается третья сторона, в чьих интересах весь процесс – банк.

Как правило, ДДУ всегда в банковском залоге, поэтому заёмщик не вправе совершать какие-либо операции без согласия банка.

При расторжении ДДУ суд взыскивает со строительной организации проценты, которые заплатил гражданин банку в качестве процентной ставки по кредиту, это относится к возмещению или взысканию убытков тоже.

Чтобы расторгнуть ДДУ с жилищным кредитом нужно:

1. Оповестить банковское учреждение о расторжении ДДУ;
2. Написать заявление на досрочное погашение, ведь банк пересчитывает проценты (приблизительную сумму заёмщик может посчитать сам, использовав ипотечный калькулятор при расторжении ДДУ онлайн);
3. В оповещении указывают 2 счета: дольщика, чтобы ему вернули собственные средства, и банковский счет для возврата кредитных денег.
4. В суде банк выступает третьим лицом, т.е. сотрудник банка также должен присутствовать на заседании.

ДДУ расторгается при предоставлении:

• паспорт;
• если есть соглашение;
• если одностороннее расторжение, уведомление;
• нотариально заверенное решение суда.

Ипотечное обременение снимается с помощью следующих документов:

• справка о погашении долга из банка;
• общее заявление двух сторон;
• кредитный договор;
• закладная с печатью погашено (ксерокопия и оригинал);
• судебное решение о закрытии кредита.

Порядок и сроки возврата денег

Гражданин вправе расторгнуть ДДУ и вернуть деньги в любое время, часто для этого есть веские основания, такие как:

• серьезная проблема в постройке;
• недостатки в строительных нормах и жилищных условиях;
• срок получения свидетельства просрочен.

ФЗ 214 регулирует порядок и сроки возврата денег при расторжении ДДУ и согласно п.2 ст.

9 Федерального закона средства по договору, прекращённому по односторонней инициативе, перечисляются в 20-дневный срок.

По суду – девелоперу дается 10 дней для возвращения денег после вынесенного судебного решения. Т. е. срок ещё зависит от времени рассмотрения иска судьей или заявления в МФЦ или Росреестре.

Заключение

Расторгать договор с застройщиком – дело неприятное, да и хлопотное. Бывает, что и дольщикам не всегда выгодно такое положение дел, в особенности при судебных разбирательствах при банкротстве девелопера.

Поэтому во избежание расторжения ДДУ покупать новостройку лучше всего у строительной организации, пользующейся положительным спросом. Любую информацию возможно найти, использовав ресурсы интернета.

Неплохим вариантом будет обратиться к юристу или риэлтору с юридическим образованием, они подскажут, как проходит расторжение ДДУ.

Порядок взыскания неустойки с застройщика детально описан далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/rastorzhenie.html

Как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги? Предварительное заключение и расторжение договора ДДУ

В регионе новая волна переносов сроков сдачи и задержек по объектам. Дольщики объектов обеспокоены: что делать? Инициировать расторжение договора ДДУ или все-таки дождаться ввода в эксплуатацию желанных «метров»? В новом материале SpbHomes.ru разобрался, как расторгнуть договор ДДУ с застройщиком и вернуть деньги.

Порядок расторжения ДДУ

К сожалению, среди испуганных дольщиков широко распространено мнение, что расторжение ДДУ практически невозможно. Нет, это вполне реально, а процедура строго регламентирована в законе №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Какие могут быть основания для отказа дольщика в одностороннем порядке?

• Застройщик задерживает сдачу дома на 2 месяца и более без официального переноса сроков;
• Строительство велось с сильными отклонениями от проектной декларации, что привело к качественному ухудшению жилья (использовались другие технологии, некачественные материалы и проч.);
• В случае нарушения застройщиком финансовых обязательств перед поручителем (банком);
• В случае лишения поручителя застройщика лицензии на осуществление банковских операций.

По перечисленным ранее основаниям не предусмотрен судебный порядок рассмотрения. После отказа от договора в одностороннем порядке, девелопер в течение 20 рабочих должен вернуть дольщику уплаченную им сумму и 1/300 от нее по ставке рефинансирования ЦБ за использование этих денег (проценты рассчитываются со дня внесения дольщиком денег до момента их возврата).

При официальном переносе сроков сдачи застройщик не нарушает действующее законодательство, однако покупатель может расторгнуть договор по собственной инициативе, но уже по другим причинам.

Расторжение ДДУ с участием судебных органов:

• Если застройщик приостановил или прекратил возведение дома и стало совершенно очевидно, что закончить его он не сможет;
• Если внесены серьезные изменения в проектную декларацию, в том числе размера квартиры;
• Если изменено назначение помещений общего пользования и встроенно-пристроенных нежилых помещений.
• В этом случае денежные средства плюс проценты за их использование (1/300 возвращаются дольщику в течение 10 рабочих дней.

В всяком случае, дольщик обязан уведомить строительную компанию о своем желании прекратить обязательства в письменной форме. К уведомлению желательно приложить расчеты процентов за пользование деньгами и ваши банковские реквизиты.

Если объект в строящемся доме был куплен в ипотеку, то необходимо известить о желании прекратить отношения с девелопером и банк.

Кредитная организация в этом случае может быть привлечена судом в качестве третьего лица в процессе рассмотрения дела.

После того, как застройщик вернет деньги, вы можете погасить кредит досрочно (если это предусмотрено договором с банком) или продолжать выплачивать ипотеку. Этот вопрос подробно лучше обсудить еще до оформления ипотеки.

Соглашение о расторжении

После того, как застройщик получил уведомление о желании дольщика расторгнуть ДДУ, составляется соглашение о расторжении.

Бумага необходима только в случае внесудебного порядка, так как, если в деле участвует суд, то соглашение заменяет постановление. В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство.

Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена. Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ.

Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам. Если определенная сумма все-таки была уплачена в счет стоимости квартиры до госрегистрации, то взыскание этой денежной суммы впоследствии будет производиться по совершенно другим основаниям, крайне нежелательным для застройщика.

Условия для расторжения ДДУ и схема действий ясны. Как показывает практика, строительная компания может пытаться тянуть время, оказывать психологическое давление на дольщиков, уговаривать и задабривать, однако в юридической сфере «пакостить» довольно сложно.

Распространенной практикой стало учреждение девелопером дочерних организаций, которые выступают в качестве застройщиков объектов. Имущества у таких юрлиц немного, взять с них, выражаясь проще, нечего, поэтому требуется довольно продолжительное время на оспаривание своих же денежных средств.

Самыми громкими долгостроями в Петербурге стали объекты ГК «Город», ГК «Элис», холдинга «Л1» и СК «Росстрой» (СУ-155). Пожалуй, самым верным решением станет обращение к квалифицированному юристу в области жилищного права. Важно понимать, что грамотно составленное исковое заявление и проверенные документы – это залог победы.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kak-rastorgnut-dogovor-ddu/

Как расторгнуть дду с застройщиком и вернуть деньги: инструкция для дольщика

У девелопера только одно основание разорвать отношения с покупателем – неоплата счёта по соглашению за период больше, чем два месяца.

Поэтому если вы не платите, то девелопер правомочен в уведомительном порядке отречься от такого соглашения (логично!).

Что девелопер имеет право сделать с неплательщиками? Ценным посланием с описью вложения и уведомлением сообщает покупателю предостережение о необходимости закрытия долга по оплате цены договора и о возможном результате несоблюдения такого требования.

Затем строительная компания дожидается уведомления о получении дольщиком такого письма (либо возвращение из-за истечения хранения). И если после данного предостережения дольщик не уплатил долг за 30 дней, то строитель правомочен в упрощённом порядке отречься от соглашения с гражданином.

Сложная схема, правда? Разберем по хронологии!

• Гражданин на 60 дней просрочил оплату;
• Застройщик почтой, заказным посланием с описью вложенных документов и извещением о вручении, направляет лицу предостережение о необходимости ликвидации долга по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования;
• Застройщик с момента направления предупреждения должен прождать 30 дней (чтобы дольщик имел возможность оплатить задолженность);
• Девелопер обязан дождаться, пока к нему поступит извещение о вручении письма с предупреждением, либо почта вернет письмо из-за истечения срока хранения (письмо хранится на почте 30 суток);
• Теперь строитель правомочен направлять гражданину извещение об упрощённом разрыве контракта;
• Договор является прекращенным после отправления извещения;
• Застройщик в течение 10 будней вынужден отдать дольщику все внесенные в счёт цены договора кровные рубли.

Вывод: у дольщика есть минимум 90 суток на погашение задолженности, а максимум – 120 суток (60 дней после возникновения долга, 30 дней после отправления застройщиком предупреждения, 30 дней хранения на почте письма).

А какие сроки возврата денег по расторгнутому дду? В данном случае девелопер за 10 рабочих дней должен перечислить гражданину все внесенные деньги.

Но неоплата счёта по соглашению не освобождает гражданина от уплаты штрафа в размере 1/300 ключевой ставки Банка России (0,037% в день). Например, должны уплатить 3 млн., просрочили на 60 дней.

Расчёт неустойки, подлежащей уплате застройщику: 3 млн. умножаем на 0,037%, узнаем сколько рублей в день – 1110 рублей/день.

Ну а если дольщик приобретал объект в рассрочку, и просрочил внесение ежемесячного платежа, то суммы будут совсем незначительные.

Можно ли расторгнуть договор дду по обоюдному согласию

Безусловно! Но тогда все условия соглашения о разрыве контракта согласовываются исключительно между гражданином и девелопером. Здесь уж как договоритесь!

СОВЕТ: любое соглашение, которое застройщик предлагает подписать, лучше проверить на подводные камни. И делать это обязательно у юриста, специализирующегося на в жилищном строительстве.

Можно ли расторгнуть дду до завершения выплат по ипотеке

Да, в этом случае застройщик компенсирует дольщику все выплаченные проценты по ипотечному кредиту. А так как банки всегда в аннуитетные платежи включают одни проценты, то получается очень внушительная сумма.

Что будет в этом случае с ипотекой? Здесь уже нужно смотреть условия кредитного договора. В некоторых договорах банк предусматривает обязанность досрочно погасить кредит после выплаты застройщиком всех присужденных денег.

По большому счёту, банку всё равно, если вы платите кредит.

Таким образом, в расторжении дду, обремененного ипотекой, нет никаких проблем. В отличие, например, от переуступки, где новый участник долевого строительства не может приобрести объект, пока банк не даст согласие на перевод долга с первоначального дольщика на нового дольщика.

Источник: https://Helpdol.ru/stati/azbuka-dolshchika/162-kak-rastorgnut-dogovor-ddu-mozhno-li-rastorgnut-ddu-posle-registratsii-peterburgskij-dolshchik/

Как расторгнуть договор ДДУ и вернуть деньги? Расторжение сделки в одностороннем порядке, через суд или по соглашению сторон

Волнительный процесс приобретения желанной недвижимости в новостройке не всегда заканчивается как того хотелось бы сторонам.
Сегодня я расскажу об основаниях и процедуре расторжения ДДУ, о том куда обратиться дольщику в случае неисполнения застройщиком договорных обязательств и как вернуть уплаченные деньги.

○ Основания для расторжения договора

Прекратить договорные отношения можно по соглашению сторон и по инициативе одного из контрагентов.

По соглашению сторон сделка может быть расторгнута независимо от оснований. Главное, чтобы стороны пришли к определенному консенсусу и смогли договориться о способе возврата денег покупателю.

Основания расторжения договора по инициативе застройщика связаны с несвоевременным внесением платежей дольщиком (ст. 5 Закона № 214):

• При необходимости внести сумму единоразово – если дольщик просрочил платеж более, чем на 2 месяца.
• При ежемесячных выплатах – невнесение платежа более трех раз на протяжении года или более двух месяцев подряд.

Основания расторжения договора по инициативе долевого участника (п. 1 ст. 9 Закона № 214):

• Срыв срока передачи объекта более, чем на 2 месяца.
• Нарушение договорных условий.
• Несоответствие объекта техническим требованиям.
• Несоответствие качества норме (это могут быть визуально видимые недостатки, допустим, трещины).

Основания расторжения ДДУ дольщиком через суд перечислены в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Связаны они с приостановлением строительства, самостоятельным изменением утвержденного проекта, изменениями в целевом назначении строящихся объектов и т.д.

Вернуться к содержанию ↑

○ Способы расторжения ДДУ

Как видим, законодатель выделил несколько групп оснований расторжения договора. Таким образом, процедура в зависимости от основания расторжения ДДУ отличается.

✔ Через суд

В суд следует обратиться в случаях, перечисленных в ч. 1.1 ст. 9 Закона № 214. Исковое заявление составляется по правилам ст.ст. 131, 132 ГПК РФ. Уплачивается госпошлина.

К иску прилагается документация, подтверждающая наличие одного из оснований для расторжения договора. Допустим, приостановление строительства можно подтвердить соответствующим решением суда.

В случае расторжения договора судом, застройщик в 10-дневный срок должен вернуть дольщику полученные от него деньги и процент за их использование, рассчитанный на основании ставки рефинансирования ЦБ РФ.

✔ В одностороннем порядке

При наличии оснований, указанных в ч. 1 ст. 9 Закона № 214, дольщику достаточно направить застройщику письменное уведомление о расторжении договора. Факт неполучения письма на прекращение договорных отношений не влияет.

На протяжении 20 рабочих дней застройщик возвращает деньги и проценты за пользование ими. Если средства не перечислены в указанный срок, дольщик вправе взыскать деньги через суд. В иске можно изложить и требование неустойки.

✔ По соглашению сторон

Это самый приемлемый вариант расторжение сделки. Как это происходит?

1. Если контрагенты согласны на прекращение отношений, основания значения не  имеют. Одна из сторон вправе направить другой стороне предложение о расторжении соглашения.
2. В течение месяца или в течение другого срока, указанного в предложении, другая сторона должна принять предложение или отказаться от него (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. Если контрагент согласен расторгнуть договор, оговаривается время встречи и заключается письменное соглашение, в котором прописывается срок и порядок возврата денежных средств, уплаченных покупателем.
4. Соглашение регистрируется в Росреестре (п. 8 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Как расторгнуть договор по соглашению?

Расторжение договора имеет ряд особенностей. Связаны они с возможностью уклонения застройщика от заключения соглашения о расторжении ДДУ и с вероятностью махинаций с его стороны.

✔ Как договориться с застройщиком?

В предложении расторгнуть договор апеллируйте к ст. 451 ГК РФ. Договор подлежит расторжению или изменению вследствие существенного изменения жизненных обстоятельств, предполагать которые стороны ранее не могли. Будьте готовы к тому, что придется доказать обстоятельства, в связи с которыми Вы не можете исполнять договорные обязанности надлежащим образом.

Напишите также, что будете вынуждены обратиться в суд, если застройщик откажется расторгнуть договор на законном основании. Судебная волокита зачастую пугает застройщиков, так как может негативно повлиять на их репутацию.

✔ Стоит ли обращаться к адвокату?

Правильно составить соглашение поможет опытный юрист. Дело в том, что расторжение сделки осуществляется в этом случае не по закону, а на основании документа, составленного сторонами. От того, насколько грамотно Вы пропишите процедуру возврата денег в соглашении, будет зависеть дальнейшее поведение застройщика.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как вернуть деньги?

Возврат денег – наиболее важный момент. Обратите на него особое внимание.

✔ Пункт о возврате денег в договоре

Дело в том, что при наличии оснований для расторжения ДДУ через суд или в одностороннем порядке, Закон № 214 определяет предельные сроки возврата денег, обязывая застройщика вернуть, кроме вложенной дольщиком суммы, еще и процент за пользование средствами.

В случае с соглашением, все эти нюансы необходимо прописать самостоятельно, так как забыв о них, денег Вы не вернете или вернете значительно меньше. Также можно прописать требование неустойки в случае просрочки возврата денег.

Обратите внимание: недобросовестные застройщики иногда пытаются оштрафовать дольщика за расторжение ДДУ. Не соглашайтесь оплатить штраф – это требование противоречит закону.

✔ Срок возврата

Застройщики часто идут на всякого рода ухищрения, прописывая срок возврата средств неконкретно, а с использованием указания на какое-то событие (после заключения ДДУ с новым дольщиком, после внесения другими дольщиками денег и т.д.).

Не допускайте этого. Укажите конкретный срок возврата, например, в течение 10 дней после регистрации соглашения в Росреестре. Также определите предельный срок возврата, после которого начисляются штрафные санкции.

Срок не должен быть слишком длительным, так как можно потерять право на взыскание денег через суд из-за истечения сроков исковой давности.

✔ В каких случаях нужно обращаться в суд?

Если речь идет о прекращении договорных отношений по согласию сторон, обращаться в суд следует в двух случаях:

• Когда застройщик не ответил на предложение расторгнуть ДДУ.
• Когда застройщик не вернул денег в срок, указанный в соглашении.

В первом случае придется доказать наличие оснований для расторжения договора. Во втором случае договор считается уже фактически расторгнутым, необходимо заявить в суд требование о возврате средств. 

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ При расторжении ДДУ выяснилось, что деньги дольщикам возвращаются только после того, как квартира будет перепродана другому лицу. Законно ли это?

В законе отсутствует положение о том, что застройщик обязан вернуть деньги после заключения другой сделки.

Тем не менее, если Вы уже согласились на требования контрагента и зарегистрировали соглашение в Росреестре, вернуть деньги на условиях, отличных от указанных в документе, будет крайне трудно.

Тем не менее существуют случаи в судебной практике, когда пункт договора о неопределенном сроке судом признавался недействительным и устанавливался 20-дневный срок возврата денежных средств. Попробуйте обратиться в суд и Вы.

✔ При расторжении ДДУ застройщик указал, что выплатит деньги в течение месяца после расторжения. Прошло уже 3 месяца, можно ли обращаться в суд?

Да. К иску приложите копии ДДУ и соглашения о его расторжении, переписку с застройщиком, копии документов, подтверждающих перечисление денег, квитанцию о внесении госпошлины.

Вернуться к содержанию ↑

В этом видео Вы узнаете подробно о процедуре расторжения договора долевого участия.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/54048-rastorzhenie-dogovora-ddu.html

Можно ли отказаться от договора дду до регистрации

Таким образом на сегодняшний день Застройщик были понесены определенные расходы на страховку и госпошлину в рег. палату.

Может ли участник долевого строительства расторгнуть еще не зарегистрированный договор ДДУ, если причина расторжения — личные обстоятельства, и в случае расторжения может ли застройщик взыскать с дольщика сумму понесенных расходов? Заранее спасибо! договор долевого участия в строительстве, регистрация договоров, расторгнуть договор долевого участия Свернуть Виктория Дымова Сотрудник поддержки Правовед.ru Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

• Расторжение договора долевого участия
• Можно ли мне отказаться от долевого участия квартиры?

Ответы юристов (1)

• Все услуги юристов в Москве Сопровождение сделок с недвижимостью Москва от 40000 руб. Возврат бракованного товара Москва от 5000 руб.

Расторжение договора долевого участия (дду) дольщиком

ВниманиеПри расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства? Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст.
9 Федерального закона от 30.12.

2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Отказ от договора дду после регистрации

Возврат денег застройщиком Если дольщик расторгнул договор после того, как уплатил хотя бы часть суммы, то застройщику на возврат полученных денег отводится 20 дней после разрыва сделки (10 дней после вступления в силу судебного решения, которым был расторгнут договор).

Сам же договор прекращается с того дня, когда дольщик направил застройщику уведомление о том, что больше не будет исполнять договор.

Кроме того что застройщик должен возвратить деньги, полученные в счет оплаты квартиры, на них еще насчитываются проценты за весь срок пользования чужими деньгами.

Размер процентов равен 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком выступает гражданин, то проценты удваиваются.

Расторжение договора долевого участия (дду)

Здесь есть плюс – деньги вы получаете сразу в момент сделки. Очень удобно. Но не пытайтесь получить больше, чем заплатили – это такая же сделка, как и любой договор купли-продажи, поэтому за сумму больше 1 млн рублей придется заплатить налог на разницу между вашей покупкой и суммой продажи. Договор можно расторгнуть только до подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик предлагает вам подписать акт осмотра и передачи квартиры и обещает вернуть деньги потом, потому что у него будут проблемы – не соглашайтесь. Если подписали – все, жилье ваше, договор считается исполненным.

Можно ли расторгнуть незарегистрированный договор долевого участия?

Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты». Отказ от договора дду после регистрации Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

• застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
• Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
• По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком.

Расторжение дду

ВажноСтоит обратить внимание, что при расторжении договора долевого участия придется зарегистрировать ситуацию в Росреестре – таким образом государство борется с проблемой двойных продаж одной и той же квартиры.

Порядок расторжения ДДУ Да, дольщик в соответствии с законом о защите прав потребителей может расторгнуть договор в любой момент, но зачастую такие документы прекращают действовать по инициативе дольщика из-за нескольких важных оснований, указанных в ст. 9 ФЗ-214.

Все они связаны с нарушениями девелоперов. Серьезные недостатки в строительстве Вы приобрели жилье и ждете квартиру.

Что нужно знать, если предстоит расторжение дду

Расторжение по взаимной договоренности Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.

Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании.

При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд. Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону.

Как расторгнуть дду с застройщиком и вернуть деньги: инструкция для дольщика

Расторжение ДДУ по соглашению сторон – практика распространенная и удобная для дольщика. Происходит это так:

• Та сторона, которая хочет отказаться от исполнения обязательств по договору долевого участия, уведомляет другую сторону.
• Если препятствий нет, то определяется время и место для составления специального соглашения.
• В документе соглашения определяется дата расторжения договора и сроки и способы возмещения финансовых обязательств от застройщика к дольщику.
• Стороны направляются в Росреестр, где регистрируют расторжение ДДУ на основании составленного соглашения.

Для официальных органов власти придется подавать не только само соглашение, но и копии ДДУ, паспорт дольщика, копию квитанции об оплате госпошлины в размере 350 рублей, иные документы – обычно копии платежных поручений и подтверждение, что дольщик оплатил цену договора или его часть.

Можно ли расторгнуть дду по причине неплатёжеспособности дольщика?

В документе прописываются именно те пункты, по которым возникло недовольство. Девелопер, в некоторых случаях, может предложить исправить недостатки. Идти на это или нет – решает каждый дольщик самостоятельно в зависимости от конкретной ситуации.

После составления соглашения о расторжении ДДУ (или получения постановления суда) нужно дождаться государственной регистрации документа.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика В одностороннем порядке по инициативе дольщика расторгнуть предварительный ДДУ не является делом затруднительным: как правило, предварительные договоры служат некой гарантией того, что сделка все-таки будет заключена.

Однако застройщик фактически не имеет права требовать брать какую-либо сумму перед регистрацией основного ДДУ.
Помните, ДО государственной регистрации ДДУ вы можете отказаться от условий в любой момент и по любым причинам.

Правовой путеводитель: как расторгнуть дду и вернуть деньги?

Здесь уж как договоритесь! СОВЕТ: любое соглашение, которое застройщик предлагает подписать, лучше проверить на подводные камни. И делать это обязательно у юриста, специализирующегося на в жилищном строительстве. Можно ли расторгнуть дду до завершения выплат по ипотеке Да, в этом случае застройщик компенсирует дольщику все выплаченные проценты по ипотечному кредиту.

А так как банки всегда в аннуитетные платежи включают одни проценты, то получается очень внушительная сумма. Что будет в этом случае с ипотекой? Здесь уже нужно смотреть условия кредитного договора. В некоторых договорах банк предусматривает обязанность досрочно погасить кредит после выплаты застройщиком всех присужденных денег.

В некоторых договорах вообще ничего не предусмотрено по этому поводу. Проблемы со строительными нормами и жилищными условиями Например, вы купили квартиру, но оказалось, что окна ее расположены впритык к торговому центру. Доступа солнца к жилью нет, это нарушение. Или лифт сделан так, что ездить на нем точно нельзя. В конце концов, вы видите трещины в половых и потолочных плитах – это весомая причина расторгать договор – тем более, это основание указано в 214ФЗ.

Источник: https://departamentsud.ru/mozhno-li-otkazatsya-ot-dogovora-ddu-do-registratsii-2/