Договор купли-продажи квартиры

Типовой договор купли продажи квартиры — нюансы составления

При покупке для себя недвижимости важно уделить пристальное внимание письменному оформлению всех деталей.

Само собой, это текст самой сделки. Чтобы быть в курсе всех нюансов, мы предлагаем изучить наш типовой договор купли-продажи квартиры.

Наверняка его текст поможет составить предстоящее соглашение так, чтобы максимально были защищены интересы и покупателя, и продавца.

Предмет и условия

Естественно, что предметом соглашения будет выступать сама жилая площадь.

При этом может быть продана не только вся квартира, но и ее определенная часть (доля).

В этом случае на нее должны быть оформлены все правоустанавливающие документы в полном объеме.

Кроме того, следует убедиться в том, что на продаваемый участок жилья отсутствуют претензии от других собственников.

Обратите внимание

Несколько слов следует сказать и о форме сделки. Сейчас вступили в силу новые правила, по которым договор купли-продажи в некоторых случаях подлежит нотариальному удостоверению. В частности, это касается упомянутых нами долей в квартире.

Кроме того, если собственником квартиры (ее части) является несовершеннолетний, то также договор по продаже надлежит оформлять у нотариуса.

Перед подписанием договора нужно убедиться в том, что жилье действительно принадлежит собственнику. Изучите для себя все документы и на всякий случай оставьте в запасе их копии. Если от имени продавца выступает лицо по доверенности, то не лишним будет лично познакомиться с реальным хозяином квартиры.

Если продаваемая квартира была приобретена в браке, то потребуется согласие на сделку и от второго супруга.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Он начинается с указания на название документа и его правовой тип. После этого следуют дата и место подписания сделки.

В преамбуле указываются подробные данные как о продавце, так и покупателе квартиры. Нужно нее только прописать полные инициалы сторон, но и привести реквизиты их паспортов.

Когда стороной сделки выступает предприятие, то договор заключается от имени его руководителя с указанием на то, что он действует на основании устава.

Если от имени одного из контрагентов действует представитель, то пишутся не только данные его доверенности, но и приводится ссылка на личность доверителя.

При совершении сделки от имени несовершеннолетнего, стороной будут выступать его законные представители – один из родителей или опекун (попечитель).

После преамбулы следует указание на предмет договора. Обратите внимание, что вступление в основной части должно содержать упоминание о том, что происходит покупка, либо передача в собственность квартиры за определенную плату.

В противном случае суд или другая сторона в случае возникновения спора могут поставить под сомнение именно факт продажи или приобретения квартиры.

Затем нужно перейти к описанию продаваемой квартиры.

В частности, в договоре должны быть обозначены:

адрес и этаж;
количество комнат;
соотношение общей и жилой площади (все данные должны совпадать с техпаспортом на помещение).

Если продается только доля в квартире, то указывается ее размер и обозначение площади (например, ½ квартиры площадью 60 квадратных метров).

После всех указанных характеристик пишутся реквизиты тех документов, на основании которых квартира принадлежит продавцу. Сюда входят свидетельства о регистрации или оформлении наследства, данные о техническом и кадастровом паспортах, а также иная важная информация.

Следующим будет финансовый блок, в котором оговариваются цена продаваемой квартиры и порядок расчетов за нее. И здесь целесообразно предусмотреть предоставление расписки от продавца о том, что он получил деньги за недвижимость в полном объеме (если расчет происходил только наличными средствами).

Важно

Такая расписка пригодится в будущем для оформления налогового вычета в связи с приобретением квартиры.

Если расчет за жилое помещение будет происходить частями, то следует предусмотреть и график совершения платежей. Его можно составить в качестве отдельного приложения к договору.

Когда расчет за квартиру будет производиться в безналичном порядке, то следует обязательно привести платежные реквизиты продавца (номер лицевого счета или банковской карточки).

В этом случае покупателю также важно сохранять все квитанции с целью получения того же налогового вычета.

Еще одним разделом договора станут взаимные права и обязанности сторон. На самом деле, их немного. Оговариваются порядок освобождения квартиры, перечень предоставляемых покупателю документов и т.д.

Продавец может включить в договор и условия относительно выплаты неустойки за несвоевременную оплату покупателем приобретенной недвижимости. Однако это дело сугубо добровольное.

Также в договоре оговариваются все возможные ограничения, которые налагаются на квартиру. В их число входит ипотека. Кроме этого могут быть указаны люди, имеющие право пользоваться помещением, несмотря на смену собственника.

Например, возможна такая ситуация, когда за бывшим супругом при разводе сохраняется право пользования приватизированной квартирой, даже если он и не участвовал в приватизации. Поэтому все эти моменты важно также предусмотреть.

В заключительной части договора должны присутствовать все реквизиты и подписи сторон. Сюда должны входить не только паспортные данные, но и ИНН и реквизиты расчетного счета.

Полезные советы

Если квартира передается в собственность с мебелью и всеми предметами домашнего обихода, то важно упомянуть и об этом.

Тогда можно избежать надуманных претензий от продавца в связи с пропажей его имущества.

Отдельным разделом можно выделить и пункты относительно состояния квартиры. Ведь каждый покупатель осматривает жилье перед подписанием сделки.

Совет

Поэтому все видимые недостатки желательно также прописать в договоре. Так продавец сможет обезопасить себя от претензий покупателя по состоянию квартиры.

Также рекомендуется сделать акцент на том, что продавец в момент подписания сделки был дееспособным и не испытывал при заключении договора никакого давления от покупателя или третьих лиц. Подобная оговорка поможет в случае возможного будущего оспаривания договора купли – продажи.

Вместе с договором по покупке (продаже) квартиры составляется и передаточный акт. Он будет подтверждать, что помещение фактически перешло во владение покупателя.

Помимо этого, акт приема-передачи понадобится и при перерегистрации права собственности на квартиру.

Типовой договор купли продажи квартиры — образец 2016

Образец договора купли-продажи квартиры

При продаже или покупке квартиры за основу можно взять предлагаемый нами бланк соглашения.

При желании его можно удостоверить у нотариуса.

В исходный текст каждая из сторон вправе внести свои правки в зависимости от конкретных условий предстоящей сделки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва , Санкт-Петербург или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: https://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/tipovoj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Основные положения договора купли-продажи квартиры

Любой акт купли-продажи является сделкой и оформляется специальным документом – договором, порядок оформления которого регулируются положениями §1, гл.30, ч.2 ГК РФ. Покупка квартиры относится к отдельным видам купли-продажи и регулируется определенными законодательными нормами ст.549-558, §7, гл.30, ч.2 ГК РФ.

Что такое договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – документ, подтверждающий акт совершения купли-продажи квартиры и содержащий значимые и дополнительные условия.

Согласно требованиям, действующего законодательства, основной договор купли-продажи квартиры оформляется только в письменном виде. Нарушение условий, допущенные в ДКП делают его ничтожным или оспоримым, что приводит к сложным юридическим проблемам в будущем.

Главная задача ДКП – государственная регистрация заключения сделки и факта перехода права собственности от продавца к новому владельцу в УФРС (Росреестре). После регистрации участники сделки получают собственные экземпляры подтверждающие факт совершения покупки.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры сегодня? Это договор купли-продажи квартиры образец, которого соответствует стандартной форме и содержащий условия перехода права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП, регистрирующую таковой перехода за определенным лицом, совершенный по указанной дате.

Виды договоров купли-продажи квартиры

В работе с недвижимостью выделяют следующие виды ДКП квартиры:

покупка у застройщика (первичный рынок);
покупка у единственного владельца;
покупка у нескольких собственников (находящаяся в долевой собственности);
продажа квартиры, принадлежащей дееспособному или несовершеннолетнему;
выделение доли несовершеннолетнему покупателю;
продажа с иждивением;
покупка с привлечением ипотеки;
при участии третьих лиц.

Обязательные и дополнительные условия договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

наименование документа, дата и место заключения;
сведения о договаривающихся сторонах;
предмет договора – местонахождение, назначение площади (для квартиры указывается: жилое помещение), фактическую жилую и общую площадь по данным Титула, какая доля продается (часть или целиком);
суть договора (продажа);
цена квартиры при продаже;
данные о проживающих (информация о владельцах каждой доли недвижимости, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества; сохранение права продавца на проживание после ее продажи; наличие обременений (например, не полностью выплаченная ипотека, находится ли жилье в залоге у банка по взятому кредиту, судебные ограничения и т. п.)).

Внимание! В случае выявления обременений, регистрирующие органы имеют право отказа в заключении ДКП.

Дополнительные условия содержат особенности для конкретного ДКП. Они устанавливаются сторонами по взаимному соглашению и содержат различного рода обязательства, гарантии, возможные неустойки и штрафы в случае неисполнения дополнительных условий.

К дополнительным условиям относятся:

порядок и форма проведения расчетов;
подписание Передаточного акта, снятие с регистрации и выписка проживающих в квартире, фактическая передача купленной квартиры;
ключевые особенности квартиры, оказывающие влияние на стоимость: проведение ремонта, наличие дефектов, продажа с мебелью;
наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам;
распределение расходов на осуществление сделки;
условия распределения ответственности между Продавцом и Покупателем;
порядок разрешения споров, в том числе связанных с третьими лицами;
порядок расторжения ДКП и ответственность сторон за его расторжение;
форс-мажор;

Важно! При отсутствии обязательных пунктов договор считается неправильно оформленным, он не будет заверен нотариусом и зарегистрирован в УФРС. Дополнительные условия должны быть таковыми, чтобы не могли признаваться судом кабальными.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

При покупке на первичном рынке договор купли-продажи квартиры составляют юристы застройщика.

При покупке у единственного владельца, составить договор купли-продажи можно самостоятельно.

На вопрос, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, рекомендуется обратиться за помощью к профильному юристу. Так как образцы, представленные в Интернете, могут потерять правовую актуальность, быть составлены с ошибками, не учитывать индивидуальные нюансы сделки.

Обратите внимание

Точность составления договора в первую очередь важна для покупателя. После того как продавец получит деньги, квартира перейдет в собственность покупателя и возможные последствия, включая оспаривание действительности сделки, будут возложены на покупателя, даже признанного судом добросовестным.

Вероятность возврата покупателю денег при расторжении ДКП по суду минимальны.

Оформление и регистрация договора

После составления договора нужно обратиться к нотариусу, который проверит правильность оформления всех условий ДКП на соответствие действующему законодательству, после чего он сможет его заверить.

При покупке квартиры от застройщика или с единственным собственником нотариальное заверение является необязательным, но рекомендуется, в случае, если одна из сторон опасается, что договор может быть признан ничтожным или оспорен.

Для всех остальных случаев договор должен быть нотариально заверенным.

При нотариальном оформлении нотариус принимает все риски ответственности при признании сделки ничтожной. Это понижает вероятность признания договора недействительным, в случае оспаривания его правомерности третьими лицами.

Внимание! В случае оспаривания ДКП нотариус обладает правом на подтверждение покупателя в качестве добросовестного приобретателя, что окажет значительное влияние на судебное решение.

Ответственность нотариуса страхуется и в случае если стороны ДКП понесут ущерб, то таковой компенсируется из специального страхового фонда Федеральной нотариальной палаты.

Далее, нужно отправиться в МФЦ или УРФС и подать нотариально заверенный договор для регистрации.

Для признания ДКП заключенным в УРФС на нем ставятся:

отметка о регистрации перехода права;
круглая гербовая печать Росреестра;
дата регистрации и ФИО регистратора, которые проставляют в специальном прямоугольном штампе.

Последствия признания договора купли-продажи квартиры ничтожным или оспоримым

Порядок признания ДКПК ничтожным регулируется положениями §2, гл.9 ГК РФ о недействительности сделок.

Согласно действующему законодательству ничтожной, по суду, является сделка, заключение которой изначально проходило с явными нарушениями законодательных норм.

Фактически сделка принципиально не может заключаться, а значит, однозначно признается недействительной.

Таковыми причинами считаются:

Подделка документов.
Сделка с несовершеннолетним или недееспособным.
Мнимые, фиктивные и притворные соглашения.
Сделка с квартирой, распоряжение которой запрещается или ограничивается законом. Например, покупка жилья у совершеннолетнего дееспособного детдомовца, которая досталась ему от родителей или родственников.

Важно! Законодательство разделяет ничтожность сделки от ее оспаривания, т. е. от нарушения законных интересов и нанесения ущерба продавцу, покупателю или третьим лицам.

Для оспоримых сделок нет явных признаков, которые делают ее ничтожной, но ее можно расторгнуть и/или потребовать компенсировать нанесенный ущерб.

В любом случае решение о признании сделки ничтожной или оспоримой принимает суд.

К оспоримой и ничтожной сделке применяются разные сроки давности. Для оспариваемой – 1 год, для ничтожной – 3 года, который может увеличивается до 10 лет (ст.181 ГК РФ).

Источник: https://infportal.ru/fizlitsa/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Договор купли-продажи квартиры

Как правило, составление договора любого вида не представляет собой большой сложности, если предварительно разобраться со всеми требованиями действующего законодательства.

Оформление документа регламентирует отдельная глава Гражданского кодекса РФ и нормы других правовых актов.

Так, например, нормами закона установлено, что договор купли-продажи квартиры заключается только в письменной форме, документ должен содержать определенные пункты и дополнительные соглашения.

Договор купли-продажи жилой недвижимости: важные моменты

Важно

В роли сторон договора выступает продавец и покупатель – это могут быть физические и юридические лица, субъекты РФ в лице соответствующих органов. Сделка подразумевает предоставление продавцом в распоряжение покупателя жилого помещения, при этом последний должен возместить первой стороне стоимость этого помещения, в сумме, заранее оговоренной участниками.

Следует понимать, что типичных случаев по сделке купли-продажи квартиры найти фактически невозможно, каждая сделка уникальна. Следовательно, найти образец договора купли-продажи квартиры, который бы подходил для всех сделок – невозможно.

Документ необходимо составить самостоятельно, адаптировав его под конкретную ситуацию, однако, в тоже время, соблюсти все требования законодательства.

Договор купли-продажи квартиры: обязательная структура

Любой договор продажи квартиры должен соответствовать общепринятой структуре:

Преамбула договора – указывается наименование документа, место и дата его заключения, имена сторон (ФИО или полное наименование компании) с указанием того, кто является продавцом, а кто покупателем.
Условия договора – описывается характеристика продаваемой квартиры (полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, назначение, этаж и другое); прописываются документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу, в том числе вид права – собственность или долевая собственность.
Стоимость объекта и порядок расчетов – фиксируется конкретная цена объекта и способ расчетов (отсрочка или рассрочка платежа, наличный или безналичный расчет, банковская ячейка и другое).
Передача объекта – указывается точная дата выезда и въезда продавца и покупателя соответственно.
Права и обязанности сторон – например, продавец обязан предупредить о недостатках квартиры, покупатель имеет право получить информацию у управляющей компании о долгах за коммунальные платежи и т.д.
Законодательная база – обязательно указывается перечень статей Гражданского кодекса РФ, на основании которых проводится сделка, стороны должны быть ознакомлены с нормами закона.
Особые условия – перечисляются граждане, которые прописаны в квартире, а также даты их выписки либо договоренность, что они выпишутся до сделки; указывается, кто из сторон оплачивает государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности, как правило, ее оплачивает покупатель.
Ответственность сторон — прописывается ответственность продавца и покупателя, а также порядок решения споров в случае их возникновения.
Дополнительные условия — стороны могут прописать другие условия, например, описание состояния квартиры, условия передачи мебели и другие детали сделки.
Подпись сторон — составление договора завершается подписью сторон, которая производится в момент государственной регистрации сделки, при этом помимо подписи покупатель и продавец собственноручно указывают ФИО.

Какие документы необходимо приложить к договору купли-продажи

Для проведения сделки продажи квартиры, помимо договора, необходимо предоставить:

физическим лицам – паспорт;
юридическим лицам – свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы со всеми дополнениями и изменениями, свидетельство о присвоении ИНН, распорядительные документы, справку о внесении юридического лица в государственный реестр;
документы, подтверждающие полномочия представителя – нотариальную доверенность, удостоверение опекуна/попечителя, свидетельство об усыновлении;
свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
выписку из домовой книги;
кадастровый паспорт;
согласие органов опеки и попечительства на продажу собственности, при совершении сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и т.д.;
иные документы, например, нотариально заверенное согласие супруга на сделку, письменное согласие лица, в пользу которого ранее было установлено обременение на квартиру и другое.

Также необходимо знать

Если интересы покупателя или продавца представляет доверенное лицо, этот факт обязательно отражается в договоре купли-продажи, там же указываются все его данные.
В документе обязательно фиксируется факт обременения собственности.

Залог, аренда, арест имущества и другие обременения, как правило, не позволяют совершить сделку купли-продажи, если на то нет согласия всех заинтересованных лиц.
В случае, если есть договоренности, что продавец выезжает из квартиры после государственной регистрации сделки, то в договоре обязательно прописываются условия, кто оплачивает коммунальные платежи за время их пребывания в жилом помещении.
Юристы рекомендуют включать в договор пункт о риске случайной порчи имущества, в основе которого прописывается, что все риски до подписания передаточного акта несет продавец или покупатель.
Достаточно распространенная ситуация, когда в договоре указывают не полную стоимость недвижимости.

С одной стороны продавцу это позволяет существенно сэкономить, в частности уменьшить подоходный налог, однако есть и другая сторона – существенный риск, ведь если после сделки покупатель откажется произвести оплату, оговоренную устно, продавец не сможет ее истребовать даже через суд.

Скачать типовой образец договора купли-продажи

Источник: https://pravovedus.ru/library/doc/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiryi/

Договор купли-продажи квартиры — типовой и предварительный, порядок заверения и оформления

При продаже или приобретении недвижимости можно заполнить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или обратиться к юристам. Профессионалы помогут грамотно составить бумагу, укажут обязательные сведения, проследят, чтобы документ имел юридическую силу. При самостоятельном заполнении есть риск столкнуться с мошенниками или неправильно оформить сделку, сделав ее ничтожной.

В юридической терминологии под договором купли-продажи понимают документ, удостоверяющий сделку об отчуждаемом жилом недвижимом имуществе – передаче квартиры в собственность другой стороне. Его регистрируют в территориальных органах Федеральной регистрационной службы РФ. Соглашение для приобретения жилья имеет две формы:

простое письменное согласие – документ, подписан сторонами, содержит соглашения по указанным существенным условиям, если содержит больше одного листа, их нужно прошить и скрепить подписями;
составленное нотариусом – включает проверку дееспособности участников сделки, удостоверение воли, перевод на другие языки по необходимости, гарантию соблюдения законности, требует оплаты пошлины, зависящей от стоимости объекта.

Источниками правового регулирования федерального законодательства при составлении договора купли-продажи (ДКП) любой недвижимости являются:

Гражданский, Жилищный, Семейный кодексы РФ;
закон «О нотариате», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»;
постановления Правительства РФ о целевых программах, реализации материнского капитала;
приказ Министерства экономического развития «Об утверждении работы кадастра и государственной регистрации сделок»;
приказы Министерства строительства «Об утверждении условий жилых домов» и «О рекомендациях по категориям граждан, имеющих право на приобретение недвижимости или аренды»;
Конституция РФ.

Как правильно оформить сделку купли-продажи квартиры

Передача права собственности на недвижимость происходит в форме заключения соглашения. Оформление сделки купли-продажи квартиры начинается с уведомления продавцом собственников жилья о продаже и их выписке с места жительства.

Покупатель должен проверить бумаги, удостовериться, что не нарушены права несовершеннолетних или недееспособных, не осталось прописанных. После этого устанавливается сумма сделки, оформляется договорная бумага, которая иногда удостоверяется нотариусом.

Документы подлежат обязательной регистрации в Госреестре.

После успешной проверки собственников жилого объекта недвижимости приступайте к изучению самого текста договора. При совершении сделки должны быть обязательные данные:

адрес расположения квартиры, вид имущества, фактическая площадь;
цена (рубли и/или валюта) за весь объект или квадратный метр;
сведения о собственниках, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества;
приложениями служат данные паспорта, свидетельства о браке при замужестве покупателя, нотариальное оформление согласия супруга на заключение;
по ситуации требуется соглашение ипотечного кредитования, закладная из банка, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии учета там продавца квартиры, жилищный сертификат, материнский капитал.

Содержание и предмет договора

Согласно Гражданскому кодексу, предметом договорных бумаг является товар – квартира. Их содержание включает отчуждение материального объекта. Документ является возмездным, двусторонним, взаимным. Весь текст можно разделить на части:

Общие сведения: дата заключения, место составления, ФИО, место и дата рождения, гражданство сторон, их паспортные реквизиты, адреса, банковские данные.
Описание предмета сделки: адрес жилого дома, расположение помещения, номер квартиры.
Цена, порядок оплаты, сроки (указана сумма).
Реквизиты правоустанавливающих бумаг.
Сведения о недостатках и дефектах имущества, если таковые имеются.
Данные о зарегистрированных гражданах.
Права и обязанности продавца плюс те, которые несет покупатель, ответственность продавца, ответственность, которую должен нести продавец, порядок решения споров.
Оплата расходов на заключение, количество экземпляров, дата подписания акта.
Дополнительно составляется передаточный акт, подлежит регистрации обязательная нотариальная доверенность.

На страницах договора купли-продажи квартиры фигурируют как минимум две стороны.

Одна (продавец) осуществляет продажу, обязуется передать имущество в собственность другой, покупатель обязуется уплатить за недвижимость определенную цену, после чего производится подписание передаточного акта.

К бумаге предъявляются повышенные требования к детализации предмета (адрес, кадастровый номер, площадь), при отсутствии данных сделка становится недействительной.

Существенные условия

Пунктами существенных условий страниц договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Туда входит описание, наименование объекта, сумма прописью. При указании оплаты в пункте «Порядок расчетов» указываются либо собственные средства, либо рассрочка, либо материнский капитал. Для каждого пункта необходима детализация, включая срок оплаты.

Если из квартиры выписаны не все собственники, их можно выписать по решению суда, кроме следующих категорий, имеющих права даже после продажи недвижимости:

граждане, отказавшиеся от приватизации, но имевшие право на преимущество вместе с продавцом;
включенные в ордер;
проживающие на основании договорного соглашения пожизненного содержания с иждивением;
имеющие право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, длительность указывается в завещании наследства (длится от нескольких лет, может быть пожизненной).

К официальному договору купли-продажи квартиры могут быть приложены дополнительные соглашения, о перечне которых говорится в основном тексте. Оформление происходит после рассмотрения вопроса сторонами и общему согласию о вносе изменений или дополнений. К ним относятся:

уточнение реквизитов сторон;
изменение цены соглашения;
периодичность оплаты при указании перевода суммы рассрочкой.

Основания для расторжения

Из распространенных причин для расторжения договора купли-продажи квартиры выделяют следующие ситуации (делающие сделку недействительной):

принятие владельцем недвижимости решения об отмене продажи жилья;
выражение покупателем отказа от покупки;
смена денежной ситуации – у покупателя не хватает денег для осуществления сделки, можно расторгнуть;
появление фактов о наличии прав третьих лиц на недвижимость, обременениях, задолженностях по оплате, налоговом запрете, наложенном аресте, скрытых недостатках;
невыполнение условий соглашения одной или обеими сторонами.

Необходимые документы

Чтобы правильно зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, обе стороны сделки должны предоставить пакет документов для регистрации:

правоустанавливающие документы на жилье;
передаточный акт;
паспорта сторон, всех собственников;
кадастровый паспорт, экспликация;
выписка из домовой книги;
согласие на операцию всех совершеннолетних членов семьи собственника;
финансово-лицевой счет;
справка, заверенная нотариусом, что на момент приобретения объекта продавец не был замужем/женат, либо согласие супруга на отчуждение;
покупатель подтверждает, что на момент составления также не замужем/не женат;
при необходимости доверенности лиц, действующих от имени собственников.

Составление договора купли-продажи

Основные параметры договорного обязательства указаны выше, но они могут меняться или дополняться сведениями по типу того, продается квартира или доля, как расплачивается покупатель (рассрочка, наличные средства, материнский капитал, ипотека). Сопутствующими документами к бумаге идут акт приема-передачи недвижимости, протоколы разногласий и их согласования.

Предварительный

Если нет возможности сразу оформить договорное соглашение и провести его регистрацию в Едином реестре прав на недвижимость, происходит заключение предварительного соглашения, которое не требует государственного оформления. Вторым вариантом проекта является альтернатива договорам задатка или аванса, чтобы по нему можно было передать покупателю установленную денежную сумму для подтверждения намерений сторон.

Бумаги содержат полный объем условий и обязательств, которые позже станут основой главных. Это договорное соглашение является серьезным, рассматривается судом на равных правах с главным при уклонении сторон от обязательств. На страницах предварительного договора нужно написать пункты:

сведения о сторонах заключения сделки купли-продажи;
данные о доверенности;
точное описание предмета и условий;
срок заключения, если он не прописан, то законом дается 12 месяцев, при отсутствии оформления обязательства прекращаются, претензии и признание сделки становятся недействительными.

По ипотечному кредиту

Приобретая жилье в ипотеку, заемщик заключает с продавцом соглашение, которое может быть двух- или трехсторонним:

Двустороннее – заключается между продавцом и покупателем, содержит указания, что жилье приобретается за счет заемных средств банка. Факт купли-продажи и залоговая сделка, на основании которой квартира передается кредитору в качестве обеспечения по кредиту, проходят одновременную регистрацию.
Трехстороннее – смешанная бумага с элементами об ипотеке и купли-продажи жилья. Третьей стороной является банк-кредитор. Заключить документ можно в отделении банка-заимодателя вместе с подписанием соглашения ипотеки. При оформлении прописываются порядок расчетов, стоимость (не может быть меньше суммы ипотечного кредита), реквизиты сторон, пункт о передаче и приобретения покупателем жилья в залог. Если купить требуется вторичное жилье, продавец на дату заключения сделки должен произвести оплату коммунальных платежей, налогов, прочих расходов.

За наличный расчет

Договор купли-продажи квартиры за наличный расчет считается самой простой бумагой для проведения сделки. Из нюансов можно отметить только указание суммы прописью и составление передаточного акта денег.

В пакет обязательных документов входит расписка о получении средств, а еще паспорта, бумаги на квартиру, подтверждение отсутствие задолженности по платежам. Продавцы обязуются предоставить справку об отсутствии прописанных граждан.

Расчет происходит в момент регистрации.

При покупке квартиры в рассрочку

Если у покупателя нет средств в нужном объеме, можно оформить договор с рассрочкой. При этом в тексте документа следует указать, что квартира продается с отсрочкой платежа, на каких условиях и когда (сроки) покупатель будет вносить денежные средства. Часть денег по договору должна быть оплачена в момент заключения сделки, а какая это будет сумма, зависит от договоренностей сторон.

Долевая собственность

При отчуждении доли в квартире продавец обязан сначала письменно уведомить других собственников, и если никто из них в течение 30 дней не выявит желания купить, можно искать покупателя среди других граждан. В договоре долевой продажи указывается стоимость доли (определяется кадастровой службой), точная площадь продаваемой части жилья. В остальном договор не отличается от других типов.

С материнским капиталом

Договор купли-продажи квартиры, в котором оплатой выступает материнский капитал, содержит обязательные моменты о сумме сделки, сроке погашения, источнике, из которого происходят выплаты. В пункте «Порядок оплаты» указывается номер сертификата, дата выдачи, наименование пенсионного фонда, размер капитала, срок передачи средств по оформленной сделке.

Регистрация документа

Любые права собственности на недвижимое имущество нужно подвергать обязательной государственной регистрации, согласно ГК РФ. После оформления договора нужно обратиться в территориальное отделение Росреестра, которое в течение месяца рассмотрит заявление и передаст права от продавца к покупателю. Для процедуры регистрации установлены правила ведения Единого государственного реестра:

процесс инициируется на основании заявления, к которому прикладываются документы для регистрации перехода прав;
в заявлении указывается просьба о регистрации, в комплекте идут документы (узнать список можно на сайте);
при личном обращении предъявляется паспорт, при действиях по согласию сторон – доверенность, заверенная нотариусом;
к договору прикладываются техпаспорт, договор, выписка из домовой книги – каждый в двух экземплярах (копия и оригинал);
стоимость регистрации для физического лица составляет 1000 рублей;
отказ возможен из-за ошибок в документах, обращения ненадлежащего лица.

Чтобы грамотно составить договор о купле-продажи жилых помещений, можно обратиться в юридическое агентство или риелторскую компанию. Опытные специалисты учтут нюансы сделки, оформят бумаги в соответствии с потребностями клиента. Скачать бланк документа можно и на юридических сайтах или составить самостоятельно, но обязательно дайте проверить такие бумаги специалистам.

Договор купли-продажи недвижимости составляют юристы или риелторы, а еще стороны самостоятельно. При личном заполнении ориентируйтесь на бланки-образцы из интернета или старых договоров.

При оформлении ипотечного кредита на покупку квартиры бумаги составляет банк и продавец либо представители покупателя, действующие по доверенности.

Некоторые ситуации нуждаются в нотариальном удостоверении сделок.

Нотариальное заверение

Согласно законодательству, нотариально удостоверяться должны следующие сделки, связанные с куплей-продажей недвижимости:

доля в общей собственности супругов при обременении долей в новостройках;
распоряжение недвижимым имуществом на условиях опеки;
отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или ограниченному в дееспособности.

С июня 2016 начал действовать закон, согласно которому запрещено продавать долевую собственность без нотариуса. За его работу взимается государственная пошлина. Она зависит от стоимости объекта и указанной в документе суммы:

до 1 млн.р. – 1% от суммы, но не менее 300 р.;
до 10 млн. р. – 10000 р. + 0,75% от суммы свыше 1 млн.р.;
свыше 10 млн.р. – 77500 р. + 0,5% от суммы свыше миллиона.

Видео

Источник: https://sovets.net/13766-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. Пошаговая инструкция по грамотному составлению ДКП

Комментарии:2
Юридическая консультация по телефонам ниже с 9.00 до 21.00

+7(495) 103-90-28
Санкт-Петербург и область+7(812) 389-35-17
8-800-333-42-87

Договор купли-продажи (ДКП) регулирует процедуру передачи предмета сделки от одного участника другому.

От того, насколько правильно он будет составлен, зависит признание действительности сделки и соблюдение прав контрагентов. В представленной статье мы подробно расскажем, каким правилам нужно следовать при составлении данного соглашения, какие сведения указывать в документе и другие особенности сделки.

○ Что из себя представляет договор купли-продажи квартиры

Понятие данного вида соглашения раскрывается в ГК РФ.

«По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)».

ДКП составляется в простой письменной форме и заверяется подписями сторон. При несоблюдении требуемой формы, сделка будет признана недействительной. Договор не требуется заверять нотариально, но стороны могут сделать это по обоюдному согласию.

Также не требуется государственная регистрация соглашения – сделка считается заключенной с момента подписания документа. Однако фактический переход права собственности возможен только после государственной регистрации данной процедуры (п. 1 ст.

551 ГК РФ).

Вернуться к содержанию ↑

○ Стороны договора

Участниками соглашения о купле-продажи недвижимости выступают:

Продавец — лицо, владеющее объектом сделки на момент его заключения.
Покупатель — лицо, к которому переходит владение объектом сделки после его заключения.

Интересы каждой из сторон могут быть представлены доверенным лицо при наличии нотариально заверенной доверенности.

Участниками ДКП могут быть как физические, так и юридические лица.

В первом случае к нему предъявляются определенные требования:

Достижение возраста 18 лет.
Полная дееспособность (отсутствие нарушений как физического, так и психического здоровья).

Стороны ДКП должны быть конкретно определены в соглашении (вводной части). Необходимо прописать:

Наименование участников договора (если это физлица, то ФИО полностью с паспортными и контактными данными, если сторона является юридическим лицом – указание организационно-правовой формы и наименования полностью, а также название документа, на основании которого действует его представитель).
Дополнительную информацию при необходимости.

Вернуться к содержанию ↑

○ Предмет договора

Предмет договора является существенным условием сделки, определяющим ее действительность. Соответственно, он должен быть описан в тексте соглашения максимально подробно с указанием всех идентифицирующих его признаков.

«В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ)».

Когда предметом сделки является квартира, в документе нужно указать:

Полный адрес жилплощади (субъект РФ, населенный пункт, улица, дом и номер квартиры).
Общую площадь недвижимости согласно свидетельству о праве собственности.
Этаж расположения.
Назначение (жилое помещение).
Кадастровый номер.

Вернуться к содержанию ↑

○ Порядок оплаты

В договоре важно указать:

Итоговую стоимость квартиры (цифрами и прописью).
Порядок оплаты (наличным или безналичным путем).
Обязанность покупателя по передаче аванса или задатка (при наличии).
Срок, до которого должен быть произведен окончательный расчет (следует использовать точное число, месяц и год, вместо размытых формулировок о передаче денег спустя определенное количество времени со дня подписания).

Если покупка оплачивается наличными или вносится предварительный платеж (аванс или задаток), продавцу необходимо написать расписку о получении денежных средств.

Вернуться к содержанию ↑

○ Важные моменты для покупателя

Покупатель недвижимости является менее защищенным, чем продавец, потому что все риски по оформлению сделки ложатся именно на него. Если придется доказывать свою правоту в суде, единственный документ, на который он сможет опираться – это ДКП. Именно поэтому нужно максимально внимательно отнестись к составлению данного соглашения.

Так, в тексте документа следует отразить следующие условия:

Если продавец передал имущество, не соответствующее качеству, указанному в договоре, появление у покупателя права требовать уменьшения стоимости недвижимости, бесплатного устранения обнаруженных дефектов либо компенсации на их самостоятельное устранение.
Если обнаружилось, что квартира не соответствует качеству, заявленному в соглашении, право на возврат уплаченных денег и аннулирование сделки.
Если продавец намеренно уклоняется от процедуры госрегистрации перехода права собственности, требование компенсации за материальный ущерб, вызванный затягиванием вопроса.

Вернуться к содержанию ↑

○ Как быть, если продавец действует по доверенности

Если в роли продавца выступает не собственник помещения, а его представитель, необходимо проявить особую внимательность при заключении сделки. В первую очередь важно проверить доверенность представителя на предмет:

Полномочий, которыми он наделен (входит ли в них сделки с недвижимостью).
Определения круга покупателей (нет ли ограничений, кому может быть продана квартира).
Условий продажи, определенных собственником (стоимость, порядок расчетов и т.д.) или права доверителя действовать самостоятельно.
Срока действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента госрегистрации перехода права собственности).

Также в преамбуле договора нужно дополнительно указать помимо реквизитов сторон, также и сведения о доверенном лице.

Важно учитывать, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. После получения денег за квартиру собственник может просто прекратить его действие, что влечет за собой недействительность заключенной сделки.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы сделки в случае, если квартира досталась продавцу по наследству

Если продаваемая квартира получена собственником по наследству, размер рисков такой сделки существенно выше:

На недвижимость могут предъявить права лица, являющиеся наследниками первой очереди, несмотря на то, что они не указаны в завещании.
Если приобретенная по наследству квартира находится у собственника менее 3 лет, покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от любых неприятностей, нужно полностью изучить историю жилья на наличие:

Завещательных отказов.
Арестов имущества.

Также необходимо проверить документ, служащий правом на получение наследства.

Независимо от проведенного анализа, нет абсолютной гарантии того, что в будущем не объявятся родственники, имеющие право претендовать на жилье. Поэтому не стоит покупать квартиру, полученную по наследству, не разобравшись в деле как следует.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы сделки с ранее приватизированным помещением

Покупка приватизированной квартиры имеет множество преимуществ:

Возможность перепланировки.
Отсутствие необходимости делать приватизацию самостоятельно, что экономит как время, так и силы.
Облегчает последующие сделки с недвижимостью (приватизированную квартиру легче и продать и сдать в аренду).

Приобретение приватизированной недвижимости происходит в том же порядке, что и стандартный договор. Здесь нужно проверить:

Правоустанавливающие документы продавца.
Справку об отсутствии задолженности по платежам.

Вернуться к содержанию ↑

○ Нюансы заключения договора между родственниками

Процедура оформления сделки с родственниками почти не отличается от стандартного заключения соглашения о купле-продаже. При этом есть некоторые особенности:

Не требуется регистрация проведения процедуры, хотя все документы от сделки должны передаваться в Реестр.
Отсутствует налог на прибыль.

«Если сделка купли-продажи заключается между взаимозависимыми лицами, то покупатели, являющиеся родственниками, не претендуют на получение налогового (имущественного вычета) (ст. 220 НК РФ)».

Вернуться к содержанию ↑

○ Дополнительное соглашение

Стороны в любой момент могут внести изменения в действующий ДКП. Для этого им нужно составить дополнительное соглашение, которое отражает все условия, корректирующие основной договор.

Основаниями для составления дополнительного соглашения могут быть любые поправки в сделке. Чаще всего это изменение:

Стоимости квартиры.
Реквизитов участников.
Порядка оплаты и т.д.

Главное условие оформления дополнительного соглашение – договоренность контрагентов. Они должны предварительно обсудить данный вопрос и прийти к согласию.

Таким образом, составление договора купли-продажи квартиры имеет множество нюансов, которые важно учитывать при его оформлении. Чем подробнее он будет составлен, тем больше будут защищены права участников сделки.

Учитывая, что данное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, ответственность за все ошибки несут сами участники.

А так как любые возникшие разногласия решаются только в судебном порядке, именно договор будет главным основанием, на котором будет базироваться ход процесса.

Вернуться к содержанию ↑

○ Советы юриста:

✔ Как покупатель может выгодно воспользоваться изменениями в порядке регистрации сделки?

По новому закону, закрепленному в ст.8.1 ГК РФ, для государственной регистрации права собственности в регистрирующий орган обязаны явиться оба участника.

Это дает определенное преимущество покупателю, который может быть уверен в чистоте заключенного договора и отсутствии обременений на приобретенную жилплощадь.

Все эти параметры проверяются при рассмотрении заявления от сторон договора купли-продажи.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Как правильно прописать порядок оплаты наиболее выгодным для покупателя способом в целях гарантии его безопасности?

Чтобы максимально обезопасить себя, покупателю следует прописать в договоре пункт о передаче денег частями, по мере выполнения условий продавцом, для чего открывается специальная банковская ячейка.

Например, покупатель открывает 2 ячейки, в которые кладет разную сумму, одну из них продавец получает сразу, а вторую, после выполнения определенного условия, прописанного в договоре, например, государственной регистрации перехода права собственности.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Порядок действий, если обнаружено, что продавец имеет психическое или особое физическое заболевание

В подобном случае необходимо получить соответствующее медицинское заключение, чтобы признать сделку недействительной. Следует учитывать, что подобный документ имеют право подписывать только эксперты в судебной медицине и психиатрии, иначе заключение не будет учтено судом.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Какие положения необходимо учесть при заключении договора на квартиру, ранее приобретённую с использованием средств материнского капитала

Для признания подобной сделки действительной необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. При этом стоит учитывать, что они дадут согласие только в том случае, если после продажи предмета настоящей сделки родители приобрели новую жилплощадь, также оформленную на детей, размер которой не меньше предыдущей квартиры.

Вернуться к содержанию ↑

✔ Особенности заключения договора, если у продавца есть несовершеннолетние дети

При наличии детей младше 18 лет, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на проведение сделки. Без этого она будет признана недействительной.

Вернуться к содержанию ↑

Как правильно оформить договор купли-продажи при покупке квартиры. Рассказывает юрист Сергей Богданов.

Вернуться к содержанию ↑

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источник: https://topurist.ru/article/53994-kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Заключение договора купли-продажи квартиры

Приобретение квартиры является волнительным и ответственным шагом, требующим соблюдения всех положенных правил, предусмотренных законом к подобному рода сделкам.

Особое внимание необходимо уделить документам, главным из которых является договор купли-продажи квартиры.

Любая сделки по купле-продажи квартиры оформляется по схожему алгоритму, вне зависимости от того, кто выступает на стороне продавца или покупателя, какие особенности имеет предмет договора, условия об оплате и пр.

Условно, оформление сделки можно разбить два этапа:

Подготовительный: определение доступных денежных средств на осуществление покупки, выбор подходящей жилой площади, проверка документов у собственника, выяснение определенных обстоятельств, условий, составление и согласование между сторонами проекта договора купли-продажи и прилагающийся к нему бумаг и пр.
Заключительный: стороны пришли к общему решению, подписывается основной договор купли-продажи и акт приема-передачи (в отдельных случаях потребуется подписание дополнительных документов), сделка проходит государственную регистрацию, стороны производят окончательный расчет и получают соответствующие документы.

Законодательство

На законодательном уровне, сделки по купле-продаже квартир регулируются следующими нормативными актами:

Гражданский кодекс РФ (раздел второй).
Жилищный кодекс РФ.
Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Закон об ипотеке.
Закон о приватизации.

Для совершения сделки по купле-продажи квартиры необходимо собрать следующий пакет документов:

Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.
Документы на квартиру, подтверждающие право владения и распоряжения ею.
Договор купли-продажи, подготовленный в трех экземплярах.
Если сделку совершает доверенное лицо, потребуется оригинал доверенности.
Если продавец находится в браке – свидетельство о заключении брака и нотариально заверенное согласие супруга/супруги. Если продавец вдова/вдовец – свидетельство о смерти супруга/супруги. Если брак расторгнут, подается соответствующее свидетельство.
При наличии детей, чьи интересы могут быть затронуты в результате совершаемой сделки, потребуется разрешение органов опеки.
Документы, подтверждающие отсутствие прописанных людей в продаваемой квартире на момент сделки, а также бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Подтверждение оплаты госпошлины.

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры относится к основополагающему документу, который призван завершить всю процедуру сделки отчуждению и приобретению жилья.

Договор отражает:

волеизъявление сторон и их взаимные обязательства;
все существенные условия сделки.

Содержание и особенности договора купли-продажи квартиры будут зависеть от условий, на которых совершается сделка.