Как продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке?

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

За весь период, пока реализуется программа поддержки семей с двумя и более детьми, свыше 90% владельцев сертификата предпочли направить его средства на улучшение жилищных условий.

Однако, у участников госпрограммы со временем может возникнуть потребность продать приобретенное жилье (например, с целью последующей покупки более просторного жилья либо в связи с необходимостью сменить район проживания или переехать в другую местность и т.п.).

  • Если все члены семьи к этому моменту достигли совершеннолетия, то при согласии всех собственников вопрос продажи решается весьма легко.
  • Если же среди участников долевой собственности есть лица, не достигшие 18 лет, то отчуждение жилого помещения возможно с определенными ограничениями и только при наличии разрешения органа опеки и попечительства.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

Поскольку обязательным условием использования сертификата является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, органы опеки и попечительства пристально следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.

Интерес сотрудников Опеки к судьбе жилых помещений, на покупку которых были выделены средства маткапитала, обусловлен желанием избежать ситуаций, при которых дети могут потерять доли в праве собственности. Именно поэтому продажа таких квартир невозможна без предварительного одобрения органа опеки.

Для получения согласия органов опеки на проведение сделки, родителям необходимо доказать, что сделка не ущемит права и интересы детей, и что в ее результате:

  • доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т.е. они получат равноценные доли в другом жилом помещении);
  • жилищные условия детей не будут ухудшены и в жилье, приобретаемом взамен отчуждаемого, размер площади на каждого человека не будет меньше, чем в отчуждаемом жилье.

Таким образом, продажа жилья, купленного с использованием семейного капитала, возможна в случае соблюдения следующих условий:

  1. жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранятся право на доли, равнозначные отчужденным;
  2. орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Если для покупки жилья были использованы средства сертификата МСК, оно должно быть оформлено в общую собственность, т.е. оговоренная доля должна быть выделена каждому члену семьи, включая всех детей. Именно поэтому перед тем, как заключать сделку, необходимо получить согласие опеки.

Исходя из требований закона, сделка по продаже жилья, которое приобреталось с использованием накоплений маткапитала, должна происходить с письменного разрешения органов опеки или в присутствии их представителей.

Для получения согласия на продажу имущества, в котором выделены доли детей, родителям необходимо написать заявление и предоставить нужные документы:

  1. Составить соответствующее заявление о распоряжении;
  2. Предоставить оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность заявителей (паспорта родителей/опекунов и свидетельства о рождении детей);
  3. Ответственное заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  4. Справка об оценочной стоимости жилья;
  5. Документы на квартиру;
  6. Справка, согласно которой задолженности по оплате коммунальных услуг нет.

Важным условием является сохранение уровня жилищных условий. Однако в некоторых случаях возможен обмен на жилое помещение с меньшей площадью! Например, когда один из детей нуждается в дорогостоящем лечении либо, если в новой квартире доли родителей будут уменьшены, а дети получат в собственность равнозначную отчуждаемой площадь.

Когда можно продать квартиру, купленную по материнскому сертификату

Какие-либо запреты или ограничения на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, в ФЗ № 256 прямо не прописаны. Однако ряд иных федеральных законов (в частности ст. 28, 37 ГК РФ, а также положения ст. 21 закона об опеке) содержит требование об обязательном одобрении такой сделки со стороны органов опеки.

Законодательство не регулирует срок, в течении которого действует данное разрешение:

  • Срок действия разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних, как правило, равен трем месяцам.
  • При этом согласно письма Минобразования №09-М договоры о купле-продаже должны быть предоставлены в течение месяца со дня получения разрешения на продажу недвижимости. По окончании этого срока, если сделка не была проведена, необходимо обращаться за новым разрешением.

Без этого документа Росреестр выдаст отказ в совершении регистрационных действий с имуществом детей до 18 лет. При этом саму сделку по отчуждению жилого помещения, приобретенного с использованием накоплений сертификата, можно провести в любое время после его покупки.

Но стоит не забывать про ряд важных моментов:

  1. Если квартира находится в собственности менее 3 лет (при оформлении жилья в собственность после 1 января 2016 года — 5 лет), при ее отчуждении возникает обязанность уплатить налог на квартиру, которую можно избежать, если сделки по продаже и по приобретению нового жилья будут проведены в одном налоговом периоде (при условии, что право на налоговый вычет не было использовано).
  2. Если квартира приобреталась в ипотеку, которая на момент ее продажи еще не погашена, помимо разрешения опеки, необходимо получить дополнительное согласие банка на перевод обязательств на покупателя.

Можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Нотариально оформленное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом объекте недвижимости составляется только в том случае, когда средства семейного капитала направляются на погашение ипотечного займа. Законом предусмотрен срок исполнения данного обязательства, который истекает через полгода после снятия обременений с недвижимости.

Поскольку законом не установлено каких-либо ограничений по срокам, по истечении которых жилье, купленное на средства сертификата, может быть продано, сделку можно провести в любое время, даже если остальные члены семьи еще не получили свои доли.

Обратите внимание

Однако, чтобы сделка по продаже не была признана недействительной, а родителей не обвинили в мошенничестве с семейным капиталом, пред этим необходимо получить одобрение ООиП.

Разрешение ООиП на отчуждение квартиры без выделения долей детям в этом случае можно получить при условии выделения аналогичной площади в другом жилье (приобретаемое взамен или уже имеющееся, причем не обязательно в собственности семьи — можно и в квартире родственников).

  • Кроме того, отчуждаемая недвижимость на момент продажи может быть оформлена только на одного супруга.
  • Поскольку в таком случае сделка с жильем проводится в период брака, если взамен планируется покупка или строительство иного жилого помещения — понадобится получить от второго супруга нотариальное согласие как на продажу, так и на выделение долей несовершеннолетним членам семьи по новому адресу.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как уже было отмечено, прямого запрета на продажу квартир, купленных за маткапитал, нет, но на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

  • Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.
  • Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, то поскольку банки не охотно дают свое одобрение, когда сособственниками выступают дети, приобретаемое жилье можно оформить на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли. После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги.

Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 26, 28 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки.

Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку (например, с пенсии по потере кормильца), нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, купленной за материнский капитал, не планируется, то доли детям также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Процедура продажи жилья при покупке на маткапитал

На практике существует 2 основных сценария, по которым проводятся сделки по отчуждению жилья, оформленного за маткапитал:

  • продается жилое помещение, находящееся в собственности семьи без обременений;
  • на приобретенную недвижимость наложена ипотека в силу закона.

Рассмотрим указанные случаи более подробно.

Продажа квартиры без обременений

В этом случае для одобрения сделки в ООиП необходимо предоставить документы, подтверждающие факт приобретения нового жилья. Таким доказательством выступает:

  • предварительный договор купли-продажи, удостоверенный подписью и печатью нотариуса;
  • можно представить и договор мены («трейд ин»), условиями которого будет предусмотрена доплата покупателя при обмене жилья меньшего по площади на большее.

В связи с тем, что несовершеннолетних нельзя снять с регистрационного учета просто так, не зарегистрировав их по месту жительства в другом месте, обе сделки, после получения согласия ООиП, нужно проводить в один день.

Читайте также:  Признаки банкротства юридических лиц

Соглашение о распределении долей в новом жилом помещении также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Продажа квартиры, обремененной залогом банка (ипотекой)

В случае необходимости продажи квартиры до полного погашения ипотечного кредита — первоначально нужно получить согласие банка. Однако если в жилом помещении, находящемся в залоге у кредитной организации, на момент продажи доли несовершеннолетним не выделены — это не значит, что необходимости обращаться в ООиП нет!

  • Напротив, если семья продает квартиру, не исполнив обязательства по наделению детей долями, очень высок шанс оспаривания такой сделки.
  • К тому же взятое на себя обязательство по наделению детей долями содержит сведения о конкретном жилом помещении, собственниками которого должны стать несовершеннолетние члены семьи.
    • Это значит, что просто взять и заменить объект недвижимости, не согласовав это с опекой, нельзя.
    • Лучше позаботиться об этом заранее, например, на стадии подписания предварительного договора.

После соблюдения всех формальностей и получения необходимых разрешений, нужно выбрать конкретную схему продажи:

  • часть сбережений покупателя будет зачислена в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца (как правило, речь идет о первоначальном взносе);
  • по согласованию с банком путем заключения нового договора права и обязанности продавца по договору ипотечного кредитования переводятся на покупателя;
  • продавец погашает ипотеку, с недвижимости снимаются обременения, и она переоформляется на покупателя.

Заключение

Таким образом, отчуждение жилья, приобретенного с использованием средств семейного сертификата, возможно, но при соблюдении определенных юридических формальностей, одной из которых является приобретение недвижимости, превосходящей продаваемое по размеру и условиям.

Удовлетворение данного условия будет свидетельствовать о соблюдении прав и интересов всех членов семьи, включая несовершеннолетних, у которых нет возможности участвовать в подобных сделках на полных основаниях.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/prodat-zhile/kvartiru/

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку, например в Сбербанке?

Квартира, приобретенная за ипотечные средства, может стать предметом договора купли-продажи. Такая ситуация характера для случаев, когда человек испытывает финансовые затруднения с выплатой кредита. Довольно часто люди хотят продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку. Порядок реализации сделки определен параграфами 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

4 способа продажи ипотечной квартиры

На практике возможны следующие сценарии по реализации ипотечной квартиры:

  • выплата кредитных средств раньше установленного срока;
  • погашение ипотеки в процессе осуществления сделки;
  • перепродажа или передача своих полномочий третьей стороне;
  • обращение за помощью к банку.

Погашение ипотечного кредита досрочно

Данный вариант многим кажется достаточно простым. Но здесь продавец может столкнуться с определенной трудностью. Необходимо будет найти покупателя, который выплатит аванс. Такие денежные средства используются для выплаты оставшейся части ипотеки. После этого обременение в виде банковских притязаний снимается автоматически и сделку купли-продажи можно совершать.

Этапами такого способа являются:

  1. Получение согласия от банка на реализацию недвижимости. Здесь необходимо проинформировать учреждение о причинах досрочной выплаты ипотечных средств.
  2. Определение суммы неоплаченной суммы.
  3. Оформление проекта договора купли-продажи. Документ нужно заверить у нотариуса. Это позволит гарантировать защиту интересов обеих сторон. В условиях необходимо указать, что покупатель выплачивает оставшуюся сумму ипотеки за продавца. Такое правило позволит вернуть аванс, если владелец решит квартиру не продавать.
  4. Снятие с регистрационного учета всех, кто прописан в квартире, в том числе и владельца. Следует учитывать интересы лиц в возрасте до восемнадцати лет. В отношении их нужно будет получить согласие органов опеки.
  5. Выплата остатка по ипотеке.
  6. Подписание договора купли-продажи.
  7. Регистрация права собственности в Росреестре.
  8. Получение остатка от покупателя.

К преимуществам такого варианта сделки можно отнести её простоту. Также он реализуется достаточно быстро. Против досрочного погашения ипотеки банк возражать не будет.

В то же время такой способ несет некоторые риски для покупателя. Продавец может получить задаток, а затем отказаться от своих намерений, умереть или попросту скрыться с деньгами.

Нотариально заверенный договор выступит гарантией прав покупателя.

Но средства в таких случаях добровольно возвращают достаточно редко и покупателю придется обращаться в суд, что повлечет за собой определенные временные затраты.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

Такой способ отличается тем, что банк является участником процедуры, как получатель аванса. Сделку осуществляет продавец, используя две депозитные ячейки.

Данный вариант реализуется в следующем порядке:

  1. Получение согласия банка на продажу квартиры.
  2. Определение суммы остатка по ипотеке.
  3. Помещение покупателем денежных средств в депозитные ячейки, одна банковская, вторая – для продавца.
  4. Подписание договора купли-продажи.
  5. Регистрация права в Росреестре.
  6. Переход залогового права к покупателю.
  7. Получение денежных средств из ячейки продавцом.
  8. Погашение ипотеки.
  9. Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременения на квартиру.

Такая схема одна из самых безопасных. Покупатель не откажется от своего намерения, поскольку он сразу выплачивает деньги. В то же время ему гарантируется возврат средств в случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Банк в данном случае выступает гарантом сделки.

К недостаткам можно отнести тот факт, что все сроки устанавливает и контролирует кредитная организация. Для сторон сделки – это не всегда удобно.

Перепродажа или переуступка своих обязательств другому лицу

Такая схема подойдет для случая, когда покупатель не располагает достаточным количеством денежных средств для приобретения квартиры. В подобной ситуации все обязательства по выплате ипотечных средств передаются от продавца приобретающему лицу. При этом условия оплаты могут быть изменены.

Этапы такой схемы, следующие:

  1. Информирование кредитной организации о намерении продать жилье и выплатить кредит раньше установленного срока.
  2. Поиск покупателя. Иногда их может порекомендовать и банк.
  3. Заключение договора задатка. Его необходимо заверить у нотариуса. В договоре указывается наименование кредитной организации, которая предоставляет ипотечные средства.
  4. Выплата первого взноса по кредиту.
  5. Направление информации в Росреестр о снятии обременения на недвижимость.
  6. Направление необходимых документов в банк.
  7. Оценка стоимости продаваемой квартиры.
  8. Заключение договора купли-продажи.
  9. Регистрация права собственности в Росреестре.
  10. Получение оставшейся суммы от покупателя.

Участие банка в такой схеме снижает риск для обеих сторон. Цена на приобретаемое жилье будет относительно не большой.

Помощь банка в продаже ипотечной квартиры

Такая схема используется в случаях, когда человек нарушил сроки выплаты по ипотеке или проинформировал банк о невозможности исполнять взятые на себя обязательства.

Обязательным условием является получение согласия от банка. Хотя в таких случаях у кредитной организации выбора не остается. Для продавца и покупателя такой вариант является самым безопасным.

Квартира продается на торгах, через специализированные интернет-площадки.

Вариант реализуется в следующем порядке:

  1. Необходимо получить согласие кредитной организации. На практике банк чаще всего сам выдвигает такое требование.
  2. Подписывается соглашение о реализации жилья.
  3. Оценивается стоимость жилья.
  4. Проводятся торги, по результатам которых выбирается покупатель.
  5. Денежные средства помещаются в ячейки банка и продавца. Если ипотека была оформлена не так давно вторая ячейка не заполняется.
  6. Заключается договор купли-продажи.
  7. Информация направляется в Росреестр, для перерегистрации права собственности.

Плюсом такого вариант является то, что продавцу не нужно выполнять каких-либо действий. Все необходимое банк сделает сам. Стоимость квартиры может быть значительно снижена, поскольку банк стремиться вернуть только остаток по ипотеке, а интересы продавца могут не учитываться вообще.

Портфель необходимых документов для продажи ипотечной квартиры

Для реализации сделки необходимы следующие документы:

  1. Паспорта всех владельцев жилья. Если кто-либо из них не достиг возраста четырнадцати лет, потребуется свидетельство о рождении.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Справка о составе семьи или выписка из домовой книги. Это данные о зарегистрированных в квартире лицах.
  5. Справка из ТСЖ или управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.
  6. Разрешение органов опеки на продажу. Оно необходимо если владельцами квартиры являются несовершеннолетние.
  7. Согласие второго супруга, если недвижимость приобретена в браке.
  8. Справка о стоимости жилья.

Расходы на подготовку документов могут быть связаны с нотариальным оформлением согласия второго супруга. Стоимость такой услуги равна 1500 руб. Оценка жилья зависит от региона. Стоимость обычно составляет от трех до пяти тысяч рублей.

Как оплачиваются налоги при продаже ипотечной квартиры?

Порядок оплаты налога с продажи ипотечной квартиры не отличается от другого жилья. Если квартира была в собственности более трех лет, то сделка налогом облагаться не будет. Такое правило касается и случаев, когда продавец не получил прибыли со сделки. То есть квартира была продана по цене меньшей, чем приобреталась. В этом случае срок нахождения в собственности значения не имеет.

Если квартира принадлежала человеку менее трех лет и в результате сделки он получил прибыль, нужно будет заплатить налог. Его размер составляет тринадцать процентов от суммы дохода.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Порядок военного ипотечного кредитования регулируется Федеральным законом от 20 августа 2004 года «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

По правилам этого нормативного акта квартира находится в залоге не только у банка, но и у Министерства обороны. Для того, чтобы продать такую квартиру необходимо погасить кредит, либо прослужить в Вооруженных силах двадцать лет.

После этого с жилья будет снято обременение и по согласованию в Росвоенипотекой заключается договор купли-продажи.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Продажа такой квартиры имеет свои отличительные особенности. Прежде всего необходимо выделить детские доли. После этого необходимо получить согласие органов опеки.

Для этого потребуется представить документы, характеризующие жилье, которое будет приобретено взамен продаваемого. Согласие будет получено только в том случае, если доли детей не уменьшатся, а условия проживания не ухудшатся.

Ситуация может осложнится ещё и тем, что при достижении восемнадцатилетия дети могут обжаловать сделку, если их части выделены не были.

Проблемные ситуации, которые возникают при продаже ипотечной квартиры

Ипотечное жилье имеет особый статус. По этой причине сделки с ним могут повлечь определенные затруднения. Они могут быть обусловлены причинами различного характера.

Риски для продавца практически сведены к нулю. Залоговые права банка всегда проходят регистрацию в Росреестре. По этой причине человек не может лишиться недвижимости до окончания сделки.

В свою очередь покупатель может столкнуться с рядом проблем. Если банк не даст согласия, то сделку реализовать будет невозможно. Иногда продавец, получив деньги в качестве аванса, скрывается от покупателя.

Важно

Взыскать средства в таком случае можно через суд, либо обратившись в правоохранительные органы, если имел место факт мошенничества. Нередки случаи, когда нельзя получить согласие органов опеки на продажу квартиры или отсутствуют некоторые документы на недвижимость.

Форс-мажор, например, болезнь, смерть, пожар или стихийное бедствие, могут создать определенные затруднения.

Квартира у заемщика менее 5 лет

Срок владения имуществом не является определяющим фактором при совершении сделки купли-продажи, даже ипотечной квартиры.

Основным условием является согласие банка, поскольку недвижимость фактически находится в залоге у кредитной. Срок в данном случае имеет значение в отношении уплаты налогов.

Читайте также:  Внутреннее совместительство и совместительство в чем разница

Если была получена прибыль и квартира находится у владельца меньше трех лет, то налог выплатить придется. Время владения квартирой менее пяти лет значения не имеет.

Переезд в другой город

Затруднения могут возникнуть и в случае, если сделка предусматривает переезд в другой город. Многие банки предъявляют такое требование как наличие регистрации по месту жительства или пребывания.

По этой причине человеку придется искать прописку в городе, где оформляется сделка.

Это гарантирует снижение риска, связанного с тем, что в последующем человек скроется в неизвестном направлении и не выполнит обязанности по выплате ипотеки.

Проблемами в таком случае будут:

  • увеличение сроков процедуры, связанных с проведением переговоров между банками и оформлением документов;
  • дополнительные расходы за услуги законного представителя, нотариуса и риэлтора.

Проблемы связаны с территориальной удаленностью недвижимости и продавца. Некоторые документы имеют ограниченный срок действия, что создаст дополнительные трудности.

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке у Сбербанка за наличный расчет

По правилам Сбербанка ипотечное жилье можно реализовать с использованием наличных денежных средств.

Процедура будет складываться из следующих этапов:

  1. Обращение в Сбербанк с просьбой о продаже недвижимости.
  2. Получение соответствующего согласия.
  3. Поиск покупателя.
  4. Заключение договора купли-продажи.
  5. Внесение покупателем оплаты в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком.
  6. Передача остатка суммы продавцу.
  7. Закрытие кредитного договора.
  8. Снятие обременения.
  9. Регистрация права собственности в Росреестре.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка с материнским капиталом

Получить согласие Сбербанка на продажу квартиры, для приобретения которой использовался материнский капитал, довольно непросто.

Это обусловлено следующими условиями:

  • необходимо получить согласие органов опеки. Оно дается только после документального подтверждения того, что права детей не будут нарушены.
  • продажа будет возможно только для определенных целей – приобретение новой, обмен, строительство.
  • нужно выделить долю в имуществе каждого малыша.

В остальном процедура стандартная:

  1. Нужно получить согласие органов опеки и Сбербанка.
  2. Найти продавца.
  3. Заключить договор купли-продажи.
  4. Погасить остаток по выплатам.
  5. Снять обременение с недвижимости.
  6. Найти и купить новое жилье.
  7. Зарегистрировать права всех собственников, включая детей, в Росреестре.

Вывод

Ипотечная квартира может выступать в качестве предмета договора купли-продажи. Срок владения недвижимостью является только основанием для освобождения от уплаты налогов. Основное условие, которое необходимо для реализации сделки является получение согласия кредитной организации и органов опеки, если доля в недвижимости принадлежит детям.

Источник: http://pravko.com/kvartira/ipoteka/prodat-kvartiru-v-ipoteke-i-kupit-v-ipoteku.html

Как оформить сделку по продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕРеализация ипотечного жилья – это всегда проблема и не всегда реальность.

А если обстоятельства усложняются наличием материнского капитала в структуре расходов на покупку, в дело включаются органы опеки и попечительства.

Есть несколько законных схем, в результате реализации которых, можно и продать ипотечную квартиру, и наделить детей долями в собственности.

Для продажи ипотечного жилья на практике используют 4 схемы:

  1. Продажа после досрочной выплаты ипотеки. Оформляется аванс за приобретаемую квартиру, который направляется на досрочную выплату долга перед банком. После погашения ипотеки и снятия обременения продавец получает остаток денег на руки.
  2. Погашение в ходе сделки. Покупатель кладет деньги в две сейфовых ячейки банка, одна из которых предназначена для досрочного исполнения обязательств перед кредитной организацией. После подписания договора купли-продажи ипотека погашается за счет средств из первой ячейки, а после снятия обременения продавец получает деньги из второй.
  3. Продажа вместе с долгом. Ипотека переоформляется на покупателя, а разница в цене квартиры и остатка по кредиту выплачивается продавцу на руки.
  4. Продажа имущества банком. Это самый запущенный случай, когда имеет место долговременная просрочка платежа. Здесь банк не будет заботиться о выгоде заемщика, ему важно вернуть свои деньги. Поэтому квартира может уйти с торгов по минимальной цене.

Важно знать, что для такой сделки придется получать разрешение не только у текущего кредитора, но и в органах опеки и попечительства. И если банк с большой долей вероятности пойдет навстречу, то от специалистов опекунского отдела можно запросто получить отказ.

Чтобы все-таки получить разрешение, нужно доказать, что в процессе продажи права ребенка не нарушаются, доля в праве собственности сохраняется, а условия проживания остаются такими же или становятся лучше.

При этом в расчет берутся все показатели жилого помещения – от метража до состояния инженерных коммуникаций.

Например, отказ в продаже квартиры можно получить при увеличении общей жилой площади, но одновременном снижении комфортности проживания.

Важно! Разрешение опеки и попечительства действует 3 месяца. По окончании этого срока подавать заявку и собирать пакет документов придется заново.

То же самое касается дарения и передачи имущества по договору аренды: процедура производится с согласия банка и органов опеки.

Что нужно знать при продаже квартиры, оформленной с материнским капиталом

Прежде всего, стоит помнить про сам закон о семейном капитале. Согласно ему, ребенок должен получить долю в купленном жилье. И если вы решили такое жилье продать, то квадратные метры, которыми владел ребенок, придется заменить аналогичным имуществом.

Важно! Просто продать жилье и не купить ничего взамен – нельзя.

Разрешается выделять долю ребенку в жилом помещении, которое принадлежит ближайшим родственникам. Например, бабушке. Кроме того, законом предусмотрен один случай, при наступлении которого доля ребенка может быть уменьшена: если новое жилье приобретается в другом регионе РФ, где стоимость квадратного метра выше.

Риски сторон при продаже ипотечной квартиры с материнским капиталом

Если органы опеки или другие уполномоченные инстанции сочтут, что права несовершеннолетнего ребенка были нарушены, сделка признается незаконной и аннулируется. Кроме того, дети, достигшие 18-летнего возраста, могут также оспорить продажу жилья, если ими не была получена минимально возможная доля. В связи с этим у покупателя возникает риск утраты жилого помещения.

Конечно, в результате аннулирования сделки, подлежат возврату и деньги, уплаченные за квартиру. Но к тому моменту они уже могут обесцениться. Покупатель может остаться без жилого помещения и с минимумом денег, которого не хватит на приобретение другой площади.

У продавца же рисков практически нет. Поскольку жилое помещение куплено в ипотеку с использованием материнского капитала, за чистотой сделки будет следить банк, органы опеки и Пенсионный фонд. Единственное, что может случиться неприятного – это потеря части денег, если квартиру будет продавать сам банк.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom.html

Как по закону продать квартиру, купленную на средства маткапитала?

5 марта 2019

Елена Викторовна из Волгограда обратилась в нашу редакцию с вопросом: «Несколько лет назад мы купили квартиру с использованием средств материнского капитала.

Когда получали сертификат и одобрение на ипотеку, нас заставили написать у нотариуса обязательство, что после погашения кредита выделим на детей доли в этом жилье. Ипотека до конца еще не выплачена, но мы хотим переехать в другой район и купить новую квартиру. Для этого нужно продать это жилье.

Можно ли его продать прямо сейчас и как быть с обязательством по оформлению долей в собственность детей?» Мы решили разобаться. 

Елена Викторовна! Вашу квартиру нельзя продать традиционным способом. Давайте рассмотрим все варианты сделок, «отягощенных» использованием средств маткапитала.

За квартиру уплачено, доли выделены

– Обязательным условием использования сертификата на маткапитал является оформление приобретаемого жилья в собственность всех членов семьи, – говорит Станислав Шумков, ведущий юрисконсульт ГосЮрбюро. 

За соблюдением прав несовершеннолетних детей пристально следят органы опеки и попечительства. Поэтому обязательным условием является их письменное разрешение на проведение сделки. Чтобы получить его, родители должны доказать, что сделка не будет ущемлять права и интересы детей.

Совет

Для этого нужно представить документы, которые подтвердят, что, во‑первых, доли в праве собственности будут сохранены за несовершеннолетними (т. е.

они получат равноценные доли в другом жилом помещении); во‑вторых, жилищные условия детей не будут ухудшены, то есть в новой квартире, доме они получат не меньший метраж. При этом качество тоже имеет значение.

Скажем, десять метров квартиры в Центральном районе Волгограда – это не то же самое, что комната в сельском доме аналогичной площади.

– Продажа жилья, купленного с использованием материнского капитала, возможна в случае, если жилищные условия семьи останутся прежними или улучшатся, а за несовершеннолетними детьми сохранится право на абсолютно такие же доли или большие, чем предыдущие, и если орган опеки и попечительства дает согласие на проведение сделки. Во всех других случаях сделку по продаже квартиры могут признать недействительной, а родителей обвинить в мошенничестве с материнским капиталом, – предупреждает юрист.

Если же все требования соблюдены, вы, например, расширяетесь, что чаще всего и происходит, то проблем с органами опеки возникнуть не должно.

После того как найдется покупатель, вы определитесь с новой недвижимостью, необходимо обратиться с письменным заявлением в органы опеки по месту регистрации детей. К обращению нужно приложить следующие документы:

– паспорта родителей;

– свидетельства о рождении детей;

– паспорта детей в случае достижения ими 14 лет;

– письменное согласие на продажу от детей, которым больше 14 лет;

– свидетельство о браке (или разводе);

– документы на продаваемую и приобретаемую квартиру;

– предварительный договор купли-продажи, заверенный нотариусом.

Если хотя бы одному ребенку уже исполнилось 14 лет, то письменным согласием, скорее всего, не обойдется и с ним проведут беседу.

Считается, что в этом возрасте ребенок уже может самостоятельно принимать решение.

Кроме проверки всех документов, подтверждающих, что условия детей не ухудшатся, представители опеки могут выехать на осмотр приобретаемого имущества, чтобы лично во всем удостовериться.

Убедившись, сотрудники органов опеки выдают разрешение. Документ имеет определенный срок действия, поэтому сделку необходимо оформить как можно быстрее.

Квартира находится в ипотеке

Часто бывает, что люди хотят переехать еще до того, как рассчитались по ипотечному кредиту. Например, в семье появился еще один ребенок, стало тесно. Но ведь право собственности оформляют только после полного погашения кредита, а значит, и доли детям выделить невозможно. В этом случае квартиру продать еще сложнее, поскольку требуется согласие не только органов опеки, но и банка.

– Для начала нужно найти покупателя на жилье с обременением. При этом он должен быть готов ждать минимум два месяца, пока будут оформлены все необходимые документы, – говорит риэлтор Герман Кутыгин. – Многие покупатели не готовы принимать на себя дополнительные риски, а кто‑то просто не может медлить, ему нужно в течение короткого срока определиться с жильем.

Но сложно это не значит невозможно. В такой ситуации существует два способа совершить сделку. Первый вариант, когда покупатель приходит с собственными средствами и часть денег направляет на погашение ипотечного кредита. После этого обременение с недвижимости снимается, выделяются доли детям, и сделка проходит обычным способом при участии органов опеки, как описано выше.

Читайте также:  Заявление совместителя на увольнение по собственному желанию - образец 2019

Второй способ возможен, когда покупатель квартиры берет ипотеку в том же банке, в котором кредитовались и вы. Получается, что банк ничего не теряет: гасит заемными средствами нового покупателя задолженность продавца. Операция проходит внутри кредитного учреждения, обременение снимать не нужно.

Существует и третий, запасной вариант.

Продавец ипотечной квартиры берет краткосрочный потребительский кредит или занимает деньги у родственников и друзей и погашает остаток основного долга и дальше – снова по привычному сценарию.

В некоторых случаях (когда одна сторона жаждет продать, а другая – купить именно эту квартиру) продавец и покупатель делят расходы по погашению основного долга.

– По опыту могу сказать, что покупатели готовы рисковать суммой не больше 500 тысяч рублей, – говорит Герман Кутыгин. – Если у продавца долг по ипотеке больше, то выдавать ему такую сумму под расписку решится не каждый. Продавец должен тоже принять участие, чтобы покупатель видел, что и он готов брать на себя дополнительную ответственность.

Источник: http://vv-34.ru/kak-po-zakonu-prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-sredstva-matkapitala.html

Как продать квартиру с материнским капиталом по шагам

Материнский капитал для многих российских семей стал существенной финансовой поддержкой в решении жилищного вопроса. Именно на приобретение жилой недвижимости ежегодно тратится основная доля выделяемых из бюджета средств.

Однако в жизни могут возникнуть ситуации, требующие срочной продажи жилья.

Подробнее о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом и как продать квартиру с материнским капиталом правильно, какие в этой сделке имеются ограничения и особенности – читайте далее.

Условия продажи жилого помещения, приобретенного на маткапитал

ГК РФ (статья 36) и 254-ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей» требуют оформить жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, в общую долевую собственность, включая даже несовершеннолетних детей. Распределение долей может быть по согласованию как неравномерным, так или равным.

Последующая продажа жилой недвижимости будет возможна только при получении разрешения от территориальных органов опеки и попечительства (ООиП), главной задачей которых является защита интересов несовершеннолетних членов семьи.

Для получения подобного разрешения родители должны предоставить объективные доказательства того, что предстоящая сделка не ущемляет ничьи права. Результатом заключаемого договора купли-продажи (дкп) квартиры станут:

  • сохранение причитающихся долей за детьми (то есть получение как минимум не меньшей доли в новой недвижимости);
  • недопущение ухудшения условий проживания детей (нормативы площади на каждого члена семьи и показатели комфортности не могут снижаться).

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Официальное разрешение от органов опеки получается в письменном виде. Для этого родители должны написать заявление в произвольной форме с просьбой о совершении сделки и приложить к нему требуемый комплект документов. Среди таких документов:

  • свидетельства о заключении/расторжении брака (при наличии) и о рождении детей;
  • паспорт гражданина России (для каждого родителя);
  • документы на отчуждаемое и покупаемое жилье;
  • обязательство родителей о выделении всем детям пропорциональных долей в предстоящей сделке (оформляется у нотариуса);
  • справка об отсутствии задолженности по платежам за услуги ЖКХ (можно взять в ТСЖ).

Дополнительно могут быть затребованы:

  • отчет об оценке недвижимости (оформляется аккредитованной оценочной компанией);
  • документы, подтверждающие факт отсутствия родителей (например, в случае их смерти или лишения прав);
  • согласие на совершение сделки от детей, достигших 14-ти летнего возраста;
  • документы на приобретаемое жилье (если квартира продается с целью улучшения жилищных условий).

В самом заявлении рекомендуется в подробностях раскрыть все детали будущей сделки и указать ее целесообразность.

В некоторых случаях органы опеки могут выехать на место для осмотра приобретаемой недвижимости, чтобы убедиться в правильности своего решения.

Собранный пакет бумаг предоставляется в территориальное отделение органа попечительства. Рассмотрение вопроса обычно занимает не более одного календарного месяца.

Когда можно будет продать квартиру и можно ли продать квартиру до выделения долей детям, чтобы купить другую

Четкого определения периода, начиная с которого разрешается продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, нет ни в одном законодательном акте. Каждая конкретная ситуация будет рассматриваться в индивидуальном порядке. Сама сделка может быть проведена в любой момент со дня приобретения квартиры.

Однако есть несколько важных нюансов, касающихся срока действия разрешения от органов опеки:

  • согласие от ООиП действует всего 3 месяца с момента его выдачи;
  • новый договор на жилплощадь должен быть представлен органам опеки в течение 1 месяца с даты получения официального разрешения на отчуждение имущества несовершеннолетних.

В ситуации, когда жилье покупалось с помощью кредитных средств и оформления ипотечного кредита, который на момент продажи недвижимости является действующим, заемщик обязан получить согласие кредитора на сделку и перевод всех обязательств на покупателя.

Также важно понимать, что купленная менее 3-х лет назад недвижимость, подразумевает обязательность уплаты налога с продажи (подоходный) в размере 13% от общей стоимости договора.

Если собственность была оформлена после 01.01.2016 г., то действует 5-ти летний срок освобождения от налога.

Обратите внимание

Если продажа старой и купля новой квартир осуществляется в течение одного налогового периода, то налогоплательщик освобождается от такой статьи расходов.

В перечень документов, необходимых для получения от ООиП разрешения на продажу квартиры, купленной полностью или частично за материнский капитал, как описывалось ранее, входит нотариальное обязательство опекунов/родителей выделить доли каждому ребенку. Такой документ оформляется только в случае, когда средства маткапитала переводятся в счет погашения задолженности по ипотеке.

Законодательно установлен период исполнения такого обязательства (выделения долей) – не позже 6-ти месяцев с даты снятия обременения с залога.

Как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу

Сегодня недвижимость с госпомощью в составе ее стоимости можно:

  • продать и сразу купить новую (одновременная регистрация двух сделок);
  • обменять;
  • продать с целью строительства отдельного дома;
  • реализовать и вырученные средства разместить на счет на имя детей.

Наиболее распространенным вариантом является первый – продажа имеющейся квартиры и последующая покупка новой (как с доплатой, так и без нее).

Продажа жилья может быть обусловлена следующими причинами:

  • семья переезжать в другой регион или город;
  • ранее купленная недвижимость не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам (неблагополучный район, шумные соседи, промерзание в холодное время года и т.д.);
  • семья получила возможность расширить жилплощадь;
  • появилась срочная потребность в деньгах (имеющееся жилье разменивается на меньшую площадь).

Обобщенно процедура продажи апартаментов или квартиры, приобретенных на маткапитал (без ипотеки), включает в себя следующую последовательность действий или шагов:

  1. Поиск покупателя на свою квартиру и потенциальной жилплощади для покупки.

Делать это рекомендуется одновременно с целью минимизации временных издержек. Определившись с покупаемой квартирой и договорившись с потенциальным покупателем имеющейся, можно заблаговременно заключить предварительные договоры купли-продажи, в которых лучше сразу прописать доли всех членов семей.

Если новая квартира будет покупаться помимо собственных средств с помощью ипотечного займа, то ее можно изначально оформить на одного или обоих родителей, и дополнительно подтвердить свои обязательства по последующему выделению долей детям через нотариуса.

  1. Сбор комплекта документов для получения разрешения от ООиП.

Подготовить необходимые бумаги следует также заранее, чтобы свести к минимуму время ожидания.

  1. Получение от органов опеки официального документа, по которому разрешается продажа квартиры с обременением по материнскому капиталу.

Ждать такой документ обычно приходится от нескольких недель до одного месяца. Положительное решение будет вынесено только в том случае, когда ООиП уверены, что будут учтены все права детей. Если новое жилье планируется покупать в рассрочку, то высока вероятность получения отказа от органа опеки, так как подозревается ухудшение условий проживания.

  1. Получение от покупателя обозначенной в договоре суммы первоначального взноса.

Вносимая доля от цены недвижимости согласуется участвующими сторонами (обычно от 10 до 50%). Деньги обычно перечисляются на счет продавца квартиры. Срок перевода будет минимальным (обычно в тот же день).

В Регпалате или МФЦ регистрируется договор купли-продажи квартиры на материнский капитал, что подтверждается соответствующей записью в Росреестре и выдачей нового свидетельства о собственности.

  1. Окончательный расчет между продавцом и покупателем.

В схеме продажи квартиры, купленной за материнский капитал, с использованием ипотеки, представленная выше пошаговая инструкция будет содержать в себе несколько дополнительных пунктов:

  • зачисление полученных от покупателя средств в счет исполнения кредитных обязательств;
  • получение разрешения от банка на заключение нового договора купли-продажи и перевод обязанностей продавца на покупателя недвижимости;
  • снятие обременения с квартиры после окончательного расчета по ипотечному договору (итоговый шаг).

Второй пункт встречается крайне редко, так как банки не хотят брать на себя излишние риски.

Документы

Комплектация документов, необходимых для реализации квартиры, в которую вложен материнский капитал, состоит из следующих бумаг:

  • разрешение от ООиП;
  • документы, удостоверяющие личность (паспорта родителей и свидетельства о рождении всех детей, а также паспорта детей, достигших 14-ти летнего возраста);
  • документы на продаваемое и покупаемое жилье;
  • предварительные дкп жилья.

Если одной из сторон сделки является банк, выдавший ипотеку на покупку продаваемой сегодня квартиры с материнским капиталом, то во время регистрации потребуется предоставить кредитный договор и договор об ипотеке.

Особенности, если квартира была куплена в ипотеку

Условия продажи купленной на материнский капитал квартиры в случае наличия непогашенного ипотечного кредита подразумевают получение обязательного согласия от банка. С этим могут возникнуть серьезные затруднения. Причин здесь несколько:

  • наличие прописанных в квартире несовершеннолетних детей (процедура их выписывания всегда является непростым делом);
  • жилплощадь находится в залоге у кредитора и перерегистрация права собственности без его разрешения невозможна.

На практике возможно 2 варианта проведения сделки по отчуждению жилья с обременением:

Продавец квартиры заблаговременно ищет покупателя, после чего обращается в банк с прошением одобрения предстоящей сделки. В таком документе важно подробно пояснить, кому и за какую цену продается недвижимость, а также в чем причина продажи.

Если банк даст свое согласие, то сделка будет оформляться при его сопровождении. Подписав договор купли-продажи, покупатель должен будет перечислить на банковский счет сумму, величина которой равна остатку задолженности по ипотеке. Оставшаяся часть передается продавцу квартиры.

  1. Продажа жилья с обременением «в обход банка».

Данный вариант заключается в том, что после подписания договора купли-продажи продавец досрочно погашает долг. Полный расчет с банком дает право продавцу в дальнейшем снять обременение. Покупатель затем оформляет недвижимость на себя.

Что касается рисков для продавца и покупателя, то процедура продажи квартиры без участия банка и выплаты долга чревата возможными негативными последствиями только для покупателя. Именно поэтому данный способ применяется обычно при сделках между близкими людьми или родственниками.

Ждем ваши вопросы по данной теме в комментариях.

Просьба оценить пост, если он был полезен и нажать на кнопки любимых соцсетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-materinskim-kapitalom.html

Ссылка на основную публикацию